评估价怎么来的

评估价的形成是一个复杂的过程，受多种因素共同作用。市场供需关系是基础，如果一个地区房产需求大于供应，房价会涨，评估价也随之上升；反之则下降。地理位置影响显著，像位于城市中心或者优质学区、交通便利、周边商业设施好的房产，评估价往往更高。房产自身的条件和特征也很关键，比如建筑质量好、设计风格现代、维护状况佳、面积大的房产，评估价会比差的房产高。宏观经济环境和政策因素也不可忽视，利率变动、政府房地产政策调整、经济发展整体趋势等都会影响评估价。专业评估师会综合这些因素，运用比较法、收益法和成本法等专业方法得出评估价。

除了上述提到的主要因素，还有其他因素也会对评估价产生影响。

区域环境对评估价的影响

1.地段等级很重要。好的地段等级通常意味着更高的评估价，比如在城市繁华地带或者新兴发展区域，房产的价值往往较高。

2.交通条件影响大。如果周边交通便利，有多种公共交通方式或者靠近交通枢纽，这会增加房产的吸引力，评估价也会相应提高。

3.小区环境好坏起作用。有足够绿化、停车位、公共活动场所且整洁干净的小区，房产价值提升，评估价随之增加。

4.配套设施的影响。周边配套设施齐全，如超市、餐饮、学校、银行、公园、休闲娱乐场所等应有尽有，房产的评估价会更高。

房屋自身状况对评估价的影响

1.新旧程度方面。新的房屋相对旧的房屋在评估价上会更有优势，一般来说，旧房屋可能存在维护更新需求，会在评估价上有所体现。

2.楼层高低。不同的楼层有不同的价值，好的楼层往往能比其他楼层有更高的评估价。

3.朝向好坏。朝向好的房子采光、通风等条件更好，其评估价会比朝向差的房子高。

4.户型格局。合理的户型格局更受市场欢迎，评估价会更高，例如方正的户型格局通常比奇怪形状的户型格局评估价高。

5.装修好坏。虽然装修风格因人而异，但装修好的房屋评估价会高于装修差的，不过装修超过5年以上的价值基本降为零。

6.燃气状况。燃气供应正常且方便的房屋在评估价上会有一定优势。

7.物业类型。不同的物业类型，如住宅、商业、办公等，评估价的计算方式和价值范围有所不同。

8.通风采光。良好的通风采光条件能提升居住舒适度，房产评估价会更高。

9.景观。如果房屋能看到美丽的景观，如海景、湖景、山景或者城市夜景等，评估价会增加。

市场因素对评估价的影响

1.房源数量影响评估价。当房源多的时候，市场供应充足，价格平衡，房产评估价相对较低；房源少的时候，评估价会上升。

2.新盘入市影响。如果周边有新盘入市，尤其是有影响力且受市场关注度高的新盘，会带动区域楼市价值，二手房源评估价可能随之攀升。

3.商圈成型影响。当区域内商业设施完善形成新的商圈，会聚集更多人流和关注度，无论是商铺还是住宅的评估价都会增长。

4.市场行情影响。房产市场整体处于上涨趋势时，评估价会随着市场行情上升；市场行情下跌时，评估价也会下降。

购房心理对评估价的影响

1.购房者偏好。如果购房者特别偏好某一区域或者某一类型的房屋，这会使得这类房屋在一定程度上评估价升高。

2.交易心态。例如购房者急于买房，卖方可能会提高价格，从而影响评估价。

特殊因素对评估价的影响

1.开发商品牌。品牌好的开发商开发的房产在评估价上可能会有一定的加成，因为品牌开发商在建筑质量、小区规划等方面可能更有保障。

2.房产政策。政府出台的房产政策对评估价影响很大，例如限购政策可能会使部分地区的房产评估价下降，而鼓励购房的政策可能会使评估价上升。

3.房屋初次购买价格。初次购买价格会影响评估价，价值一般随着时间在初次购买价格基础上上升或者下降，并且要参考当地房产市场整体价格的增长或降低幅度。

4.房屋使用时间。二手房使用时间长价格会低一些，合理算法是每年折旧2%，这也会反映在评估价上。

5.楼体结构。好的楼体结构会增加房产价值，从而提高评估价。

6.电梯数量和品牌。对于有电梯的房屋，电梯数量合理、品牌好的，评估价会相对较高。

评估方法对评估价的影响

1.比较法。通过比较类似房产的成交价格来确定评估价，这要求找到足够相似的房产案例，这些案例的地理位置、房屋状况等因素要相近。

2.收益法。如果房产用于出租等产生收益的用途，根据预期收益来评估房产价值，这需要准确预估未来的收益情况。

3.成本法。以重新建造该房产所需的成本为基础，考虑折旧等因素来确定评估价，这需要精确计算建筑成本等各项成本。

（内容来源：券商之家）