买万科股怎么样

万科股票是否值得购买取决于多个因素。万科是一家房地产行业的龙头企业，其主营业务包括房地产开发及相关资产经营和物业服务。从财务数据来看，它有一定的优势，例如有归母扣非净利润97.94亿元，归母净资产2417亿元，近5年平均股息率达4.44%等。然而，也存在一些风险因素。

从股价表现看，万科股价从2022年12月9日最高点20.63元下跌，到22日跌幅达55.85%，在2024年股价也曾跌到较低水平，如6.7元/股，从最高价算跌幅高达80%以上。同时市场对其未来业绩存在担忧，若业绩不理想甚至亏损，有变成ST股的风险。

万科的历史业绩表现

万科过去有较好的业绩基础，每股收益为1.16元，这说明之前业绩不错。其多年来在房地产市场有一定的市场份额和行业地位，在过去较长时间内维持正向经营现金流达14年，这表明公司在经营上有一定的能力。但是按照2023年销售均价计算，是在折价销售基础上获得成绩，这对利润有大幅影响。而且2024年可能面临经营现金流转负的情况，这意味着未来发展可能依赖外部输血。

万科的财务状况分析

1.净资产方面，其净资产21.2元，但以某一收盘价计只有9.05元，股价相对净资产处于较低水平。这可能意味着股票被低估，但也可能反映出市场对其未来发展的担忧。

2.市盈率值有6.5，从市盈率看几无风险，不过这只是一个参考指标，不能完全代表股票未来走势。

3.近5年平均股息率4.44%，对于追求股息收益的投资者有一定吸引力。

4.自由现金流为-198.17亿元，这显示公司在现金流方面存在压力，可能影响公司的运营和发展，例如拿地速度可能会受到限制，目前就有被绿城、滨江和建发等公司在拿地速度上追赶的情况。

行业竞争格局中的万科

1.房地产行业竞争激烈，随着政策和市场环境变化，万科面临挑战。例如行业内其他企业如绿城，其港股当前市值不到万科企业的四分之一，但销售规模和土地储备都远高于这个比例，而且绿城现金流状况与万科相反，在2021年转正之后随着销售规模增加现金流越来越好。

2.万科的经营性业务和资产与华润等龙头公司相比存在差距，处于住开业务和经营业务两头青黄不接的尴尬状态。尽管是行业龙头，但在行业变革中面临其他企业的竞争压力，比如在股权结构稳定后，虽然有一定优势，但行业内低负债高周转的企业可能获得更高估值，万科需要在这方面做出努力以提升竞争力。

万科股价走势分析

1.万科股价从20.63元高点大幅下跌，这反映出市场对其信心的变化。下跌原因包括行业环境变化、公司业绩预期等多种因素。

2.在股价下跌过程中，有人认为是抄底机会，如2023年11月有人以11.08元买入，认为是炒了万科的底，理由是10月份销售业绩不错。但也有人认为在股价6.7元时抄底风险巨大，因为转融通申报数量大，近期房地产缺乏向上发展动力，从K线图看走势没有止跌迹象。

3.市场对万科股价的估值分歧较大，有人认为其股价低于净资产，市盈率低是买入机会；也有人认为其业绩可能恶化股价还会下跌，不同观点的投资者在市场上的博弈也影响着股价走势。

政策对万科的影响

1.房地产调控政策对万科影响明显，例如去化不顺带来整个行业资金压力，万科也不能幸免，这使得公司高杠杆率的脆弱性显现出来。

2.政策导向对房地产行业的发展方向有重要影响，如果政策鼓励房地产健康稳定发展，万科作为行业龙头有望受益；但如果政策继续收紧，万科面临的压力会持续增大。

3.政策影响消费者对房地产的认知和购买意愿，老百姓认为房屋是用来住的不是炒的，购房动力不足，这会影响万科的销售业绩，进而影响其股价和公司发展。

万科股东结构的影响

1.深圳地铁成为公司基石股东后，解决了公司股权较为分散的隐患。稳定的股东结构有助于公司的决策和长期发展规划。

2.大股东的态度和行为对股价有影响，例如有人担心大股东通过低市盈率吸引人抢反弹，也有人担心大股东在高位减持，尽管没有确凿证据，但这些担忧反映出股东结构和大股东行为对万科股票的潜在影响。

万科的未来发展预期

1.以美股地产百年史为鉴，国内地产行业可能出现估值中枢修复、龙头之间兼并整合、龙头间估值分化进一步突出等变化，万科作为行业龙头有望最先受益。但这需要万科在业务转型、提升经营效率等方面做出努力。

2.万科四季度连续三个月维持300亿+的销量，这对现金流的改善有很大帮助，如果能够持续保持较好的销售业绩，将有助于提升公司的财务状况和市场信心。

3.预测未来三年平均营收增速为5.92%，中性预期三年后扣非市盈率TTM为10.25倍，这是对其未来业绩的一种预估，但实际情况受到多种因素影响，如市场竞争、政策变化等。如果万科能够在新兴业务如物业服务等方面进一步拓展，可能会为其带来新的增长点。

（内容来源：券商之家）