5月百强房企销售点评：边际回暖成效初显，揭秘房地产行业新趋势

行业追踪（2024.5.25-2024.5.31）

5月百强房企销售环比微增、同比降幅收窄

克而瑞数据显示，2024年5月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长6.7%，同比下降30.8%，同比增速较2024年4月提高16.7pct；1-5月累计销售金额同比下降43.7%，增速较1-4月上升6.1pct。5月，百强销售累计同比降幅继续显著收窄、环比微增，市场热度呈现企稳回升趋势，主要或与1）23年同期基数走低；2）5月限购、限贷等政策集中放松，刺激需求释放；3）房企把握五一假期及政策窗口加大推盘及促销力度等因素有关。央企同比降幅最低，地方国企弹性更好

24年5月，TOP20房企单月销售金额中13家环比增长，2家同比增长。分类型来看，1）地方国企：5月单月销售金额同比-30.0%，较上月+24.3pct，环比+27.0%。2）央企：5月单月同比-27.0%，较上月+14.1pct，环比+0.9%。3）非国央企：5月单月销售金额同比-47.2%，较上月+5.4pct，环比+1.4%。5月，央企同比降幅最低，地方国企同比降幅收窄最多、环比增长最多，非国央企同环比虽有修复但幅度较小。我们认为，1）央企优势稳固，修复期弹性良好；2）地方国企区域集中度更高，或受基数差异及推盘节奏阶段性释放影响，销售弹性更好；3）非国央企整体受增量投资有限制约，销售更多依赖市场情绪修复，但优质龙头环比同样实现较好增速，与龙头国央企趋势无异，反映市场情绪整体性改善。

一线热度微降，二三线缓步复苏

根据克而瑞地产研究监测，5月新房成交较4月小幅微增4%，总体仍高于一季度月均23%，市场处于低位震荡。前5月累计同比降44%，降幅收窄2个百分点。分城市看，一线热度转降，同环比齐跌。四个一线城市5月成交同环比分别下降34%和6%，其中北京成交与上月基本持平，上海、广州、深圳稳中有降。二三线城市成交缓步复苏，环比微增6%，同比持降34%。我们认为，6月百强销售或能延续增速改善趋势，主要因5月末一二线重点城市陆续跟进517中央信贷新政，前期观望需求入市及情绪改善等因素或推动环比继续增长，同比降幅或也将受基数效应继续收窄，短期政策有望延续较好效力。

5月新房同比降幅收窄、二手房同比降幅扩大

新房市场本周成交362万平，月度同比-34.58%，相较上月改善0.57pct；累计库存15243万平，一线、三线及以下去化加速，二线去化放缓。二手房市场本周成交212万平，月度同比-6.12%，相较上月下降1.32pct。5月20日-5月26日，土地市场本周成交建面1942万平，滚动12周同比-28.66%；成交总额217亿元，滚动12周同比-42.59%；全国平均溢价率0.39%，滚动12周同比-1.12pct。

本周申万房地产指数-4.72%，较上周提升0.55pct，涨幅排名31/31，跑输沪深300指数4.12pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-4.78%，较上周提升2.37pct，涨幅排序11/11，跑输恒生指数1.93pct；克而瑞内房股领先指数为-7.13%，较上周提升1.68pct。

投资建议：需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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