银行业回暖态势显著：融资力度提升，对公风险稳健下降，房产业务迎来新机遇

核心观点：基于此前的全面梳理，我们持续更新金融机构对房地产行业债权规模、银行涉房资产规模与风险状况。对公方面，随着金融支持房地产16条、房地产融资协调机制推进落实，大中型银行对示范开发商支持力度较大，2024Q1银行业房地产对公贷款由降转增。居民端，受需求不足及提前还款影响，2023下半年个人住房贷款规模继续下降；受益于销售端限售进一步放松、存量贷款利率下调，2024Q1降幅收窄。上市银行层面，2023下半年上市银行涉房资产规模平稳，2024Q1或随行业小幅增长。资产质量方面，受益于开发商融资支持力度加大，对公风险明显放缓，2023下半年对公房地产贷款不良率自本轮上升周期以来首次下降，根据个别银行一季报及大行业绩说明会反馈，2024Q1该值有望进一步下降；受宏观环境影响，个人住房贷款不良生成仍面临上行压力，2023下半年不良率相应上升，根据个别银行一季报及存量RMBS月报数据，2024Q1或进一步小幅上升。

金融机构对房地产行业债权规模：2023Q4个人端下降较明显，2024Q1对公恢复较明显

2024Q1末，金融机构对房地产行业债权规模（图1所示）为57.90万亿元，与上次跟踪时（截至2023Q3末）相比，下降约1400亿元。结构上来看，居民端下降约7000亿元至38.57万亿元，体现市场需求较弱；对公开发贷上升约5900亿元至13.76万亿元，体现金融机构对开发商融资支持政策效果；其他债权方面，房地产其他对公贷款（主要包括经营性物业贷、并购贷等）、房地产信用债、房地产海外债及投向房地产资金信托规模基本持平。

个人住房贷款：受需求端影响，个人住房贷款规模下降约2300亿元，住房抵押贷款支持证券（RMBS）下降约4700亿元。后者下降主要发生于2023Q4（图2所示），主要是由于：为落实存款住房贷款利率下调政策，大行发放新贷款将部分存量项目底层贷款置换回表内，这一行为导致RMBS项目底层资产提前偿还比例明显上升触发较大规模提前兑付。受益于销售端限售进一步放松、存量贷款利率下调，2024Q1个人住房贷款规模降幅收窄。

开发贷：房地产商融资协调机制落地，全国性银行加大对优质企业优质项目支持力度，叠加信贷投放旺季，开发贷规模于2024Q1增加约8800亿元（图2所示），增幅较为明显。

上市银行涉及房地产行业资产规模：2023下半年总规模略有下降

房地产行业贷款：至2023年末，上市银行房地产对公贷款规模（图3所示）约为8.39万亿元，较2023年6月末减少近700亿元，占总贷款的比重（图4所示）约为5.21%，约下降0.20个百分点；上市银行个人住房贷款规模（图5所示）约为34.44万亿元，下降约3700亿元，占总贷款的比重（图6所示）约为21.37%，下降约0.86个百分点。

贷款以外承担信用风险的资产：至2023年末，5家样本股份制银行贷款以外的承担信用风险的资产（图7所示，主要包括表内非标投资、债券投资、表外承诺）约5100亿元，较2023年6月末增加约148亿元，占总贷款的比重（图8所示）约为2.03%。

不承担信用风险的资产：至2023年末，5家样本股份制银行不承担信用风险的资产（图7所示，主要包括主承销债券、理财资金投资、代销信托产品及私募债等）规模约为5900亿元，较2023年6月末增加约53亿元，占总贷款的比重（图8所示）约为2.35%。

房地产资产质量：对公不良率拐点初现，个人住房贷款不良斜率放缓对公房地产贷款：2023年以来，房地产政策积极，住房销售降幅收窄，开发商信贷违约面积明显收敛，不良斜率明显放缓。2023下半年以来，开发商融资支持力度较大，不良生成明显下降。测算19家样本银行对公房地产贷款加权平均不良率（图9所示）从4.27%（2023年6月末）明显下降至3.52%（2023年6月末），为2020年进入上升周期后的首次下降。其中，大行对公房地产贷款不良率由5.76%下降至5.48%。

个人住房贷款：2023下半年，生成端压力延续，个人住房贷款不良率延续上升。测算19家样本上市银行个人住房贷款加权平均不良率（图10所示）从0.45%（2023年6月末）上升至0.47%（2023年12月末）。其中，大行由0.44%上升至0.46%。基于个别银行一季报及RMBS月度报告披露数据，2024Q1个人住房贷款质量或进一步小幅走弱。值得注意的是，随着保交楼推进，2023下半年以来，个人住房贷款风险上升斜率已放缓。

投资建议：存量住房去库存、一线城市限购放松等政策有利于进一步缓释涉房资产风险。当前银行估值处于历史低位，持续关注宏观环境改善、重点领域风险缓释隐含的估值修复机会。建议关注客户基础好、分红比例高国有银行以及区域经济良好、实体产业需求较好的江浙地区银行，如工商银行、邮储银行、宁波银行、常熟银行、苏州银行、江苏银行等。

风险提示：宏观经济下行超预期；净息差大幅收窄；重点领域风险大幅上升。

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