“5月4日至10日房产周报：新房二手房成交降幅不减，二三线城市限购松绑潮来袭！”

核心观点

新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大。40个城市新房成交面积为210.2万平方米，环比上升9.8%，环比由负转正，同比下降49.0%，同比降幅较上周扩大了46.0个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-20.4%、29.7%、8.1%，同比增速分别为-49.0%、-49.3%、-48.2%，一、三四线城市同比由正转负，较上周分别下降了80.2、56.0个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了25.6个百分点。

二手房成交面积环比由负转正，同比由正转负。18个城市成交面积为183.0万平方米，环比上升61.1%，同比下降25.4%，同比由正转负，较上周增速下降了93.9个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为34.9%、67.2%、71.9%，同比增速分别为-17.6%、-28.9%、-28.0%，同比由正转负，较上周分别下降了101.8、117.2、40.3个百分点。

新房库存面积同环比均下降；去化周期同比上升，环比下降。12个城市新房库存面积为9896万平方米，环比增速为-0.1%，同比增速为-2.1%。去化周期为22.5个月，环比下降1.6个月，同比提升10.6个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为22.5、20.2、70.6个月，一、二、三四线城市环比分别下降1.4、1.7、6.6个月，同比分别提升8.7、11.1、44.1个月。

土地市场环比量跌价升，溢价率环比提升。百城成交土地规划建筑面积为565.1万平方米，环比下降64.5%，同比下跌81.7%；成交土地总价为174.6亿元，环比下降48.6%，同比下跌52.9%；楼面均价为3089元/平，环比上升44.4%，同比上升157.9%；土地溢价率为4.5%，环比提升2.0个百分点，同比无明显变化。

本周房企国内债券发行规模环比提升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为28.0亿元，同比下降64.7%（前值：-84.1%）。总偿还量为297.9亿元，同比上升323.6%（前值：105.4%）；净融资额为-269.9亿元。

板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为4.4%，较上周下降0.1pct，房地产行业相对收益为2.7%，较上周下降3.7pct。房地产板块PE为15.42X，较上周上升0.79X。北上资金对食品饮料、医药生物、银行等加仓金额较大，分别为41.44、19.10、16.91亿元。对房地产的持股占比变化为-0.64%（上周为-0.61%），净买入-1.11亿元（上周净买入2.87亿元）。

外资对地产的配置也在4月25日开始明显增加，对房地产行业的持股数量占比从4月24日的1.76%一度提升到5月7日的2.02%，截至5月9日为1.94%。现阶段地产板块逻辑为“定调转向+需求端政策宽松加码+外资进场+市场回暖后房企现金流压力减轻”。

4月居民中长期贷款同环比均减少，购房需求仍然较弱。本周统计局披露4月金融数据，4月居民中长期贷款-1666亿元，环比少增6182亿元，同比少增510亿元，反映了购房需求整体仍然较弱。

政策

多个一二线城市放松乃至解除限购，1）深圳5月6日优化限购政策：两个及以上未成年子女的深沪家庭，在原来限购2套的基础上，可以在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区再新购1套；非本市户籍家庭及单身人士（含离异）在以上七个区域购房社保或个税缴纳年限要求从3年降为1年，限购套数仍为1套；此外，企事业单位原本不能购买商品房，现若满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元、员工人数10名及以上，可以在以上7区购房。2）杭州、西安均在5月9日全面取消限购政策。我们认为限购放松，尤其是杭州等核心城市限购的放松仍会在短期带动一波集中成交，也可能对周边的三四线城市产生一定的虹吸效应，但成交回升的幅度和持续时间仍待观察。截至5月9日，全国范围内仅剩4个一线城市、海南、天津尚在执行限购政策。我们预计一线城市将维持一部分结构化的限购政策，一步到位的概率较小。预计将逐步由外向内“渐进式”调整，并且，二套房的首付比例、社保年限、二手房限购、房贷利率下限也有进一步调整的可能。

投资建议

地产股股价对于政策的反应通常快于基本面的复苏，当前地产板块估值处于低位水平，地产股的底部也已基本明确。政治局会议对房地产定调的转变，以及对未来政策进一步释放的强预期或带动此轮板块上涨行情。随着宏观政策协同发力以及房地产供需两端政策持续跟进，尤其是核心城市在政策带动下，市场活跃度将进一步增加。

现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2安全系数相对较高的民企：滨江集团。3）二手房成交回暖带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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