住建部明确改革重心，房屋养老金试点启动，房地产行业周报解读新动向

行业追踪（2024.8.17-2024.8.23）

国务院新闻办公室定于2024年8月23日举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部部长倪虹出席介绍情况。住建部长倪虹表示，下一步主要改革工作中，住建部首要要抓“构建房地产发展新模式”，可概括为四个方面：1）在理念上，深刻领会“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建设适应人民群众新期待的好房子。2）在体系上，以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求。3）在制度上，改革完善房地产开发、交易和使用制度，为房地产转型发展夯实制度基础。4）在要素配置上，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。当前，房地产市场供求关系发生重大变化，市场仍处在调整期，随着各项政策的实施，市场出现了积极的变化。从我国城镇化发展进程看，从人民群众对好房子的新期待看，房地产市场还是有很大潜力和空间。只要坚定信心，因城施策，狠抓落实，就能促进房地产市场平稳健康发展。关于“加快构建房地产发展新模式”，住房城乡建设部副部长董建国重点抓了以下几方面的工作：1）完善住房供应体系，重点是增加保障性住房建设和供给。国务院及有关部门印发政策文件，指导各地坚持以需定建、以需定购，加大保障性住房建设和供给，满足工薪收入群体刚性住房需求。2）部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制。今年2月住建部印发了通知后，各地陆续编制并公布住房发展年度计划，同时开展前期工作，积极谋划“十五五”住房发展

规划。3）有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就

约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。不少地方已经推出了一批现房销售项目，探索商品房销售制度改革。4）建立城市房地产融资协调机制，推出项目“白名单”制度，以城市为单元、以项目为对象，给予合规项目融资支持，推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。5）研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。6）建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，在立标准、抓样板上已经做了一些工作，下一步还要在建体系、优服务上下功夫。

本次住建部表态侧重强调了住房建设工作“民生”属性的特点，重申了顶层理念仍基于“房住不炒”的框架和“刚需归政府，改善归市场”的双轨制市场体系，强调了下阶段的重点任务为“加速构建房地产发展新模式”，指出发展新模式下阶段工作重点方向为“保障房、要素联动机制、现房销售、融资协调机制、房屋养老金制度等”，同时，肯定了行业发展潜力和空间。我们认为，1）如“保障房、融资协调机制”，指向企业端，助力房企改善融资及资产负债问题；2）如“现房销售、建设好房子”指向居民端，保障购房者权益、提升居住质量；3）如“要素联动机制，房屋养老金制度”指向政府端，平衡供需关系、适应存量转型等，推进上述相关政策细则出台和落地见效，均是未来一段时间地产政策的着力点。

8月新房、二手房同比增速回落

新房市场本周成交234万平，月度同比-32.21%，相较上月下降13.24pct；累计库存11973万平，一线去化加速，二线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交165万平，月度同比+7.96%，相较上月下降20.69pct。8月12日-8月18日，土地市场成交建面2088万平，滚动12周同比-15.33%；成交总额254亿元，滚动12周同比-48.28%；

全国平均溢价率2.58%，滚动12周同比-1.26pct。

本周申万房地产指数-3.78%，较上周提升0.13pct，涨幅排名26/31，跑输沪深300指数3.23pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.55%，较上周下降0.54pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数2.60pct；克而瑞内房股领先指数为-3.29%，较上周提升0.15pct。

投资建议：近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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