地产周报揭秘：百强房企单月销售额同比降幅加剧，存量房贷利率下调潜力待挖！

核心摘要

周度观点：本周重点50城新房成交环比降0.5%，8月前30日日均成交同比降17.6%，根据克而瑞统计，8月百强房企单月销售面积同比降29%，楼市依旧承压，政策呵护仍存必要。存量房贷利率下降空间仍存，减轻居民债务压力。2023年存量房贷利率下调后，根据央行2023Q4货币政策执行报告，调整后存量加权平均利率已降至4.27%，但仍高于2024Q2新增房贷加权平均利率（3.45%）82个bp。按100万总房贷，假设存量房贷利率由4.27%降至3.45%，30年等额本息下对应月供将下降9.5%。供需改善为楼市企稳核心，收储及降息为关键。房价本质由供需决定，随着新增供应持续下滑，房价下跌及利率下行大幅降低置业门槛，当前行业复苏主要障碍为：1）存量库存较大；2）房价下行及收入担忧下居民购房意愿不足。我们认为除存量房贷利率下降外，后续一方面仍需降低新增房贷利率减轻月供压力、提升租金回报相对吸引力；另一方面收储加快落地消化存量库存，最终带来供需格局改善，楼市企稳。维持短期适度积极观点，当前板块主要个股市值及仓位均处历史低位，8月楼市同比降幅扩大、房企中报承压，板块仅下跌4.49%，招商蛇口、滨江集团等个股实现单月上涨，反映市场对楼市下行及业绩承压已相对钝化。在楼市短期难见反转背景下，短期板块催化仍在于政策，周五板块躁动体现市场对政策期待，9月持续关注收储落地情况，中期趋势性机会仍在于楼市量价企稳。个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产、滨江集团等，同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域龙头。

政策环境监测：上海优化新出让商品住房用地套型供应结构，南京公积金贷款政策进一步放松。

市场运行监测：1）新房、二手房成交回落，后市有待观察。本周(8.24-8.30)50城新房成交2万套，环比降0.5%；20城二手房成交1.7万套，环比降2%。8月（截至30日）新房日均成交同比降17.6%，降幅较7月扩大15.9个百分点；二手房日均成交同比升8.4%，增幅较7月收窄25.2个百分点。2）库存环比上升，去化周期18.8个月。16城取证库存9885万平，环比升0.2%，去化周期18.8个月。3）土地成交、溢价率回升，二线占比提高。上周百城土地供应建面2835.4万平、成交建面2136.4万平，环比升2.4%、升0.03%；成交溢价率4.1%，环比升1.7pct；其中一、二、三线成交建面分别占比1.9%、37.8%、60.3%，环比分别降2.5pct、升12.8pct、降10.2pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行76.7亿元，无海外债发行。2）地产股：本周房地产板块涨2.55%，跑赢沪深300（-0.17%），当前地产板块PE（TTM）15.81倍，估值处于近五年93.34%分位。

风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。

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