二线城市保障房新动向：配售型保障房加速落地，深度报告解析市场脉搏
保障房建设如火如荼，建设目标陆续发布
为加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求，各地正加紧筹建配售型保障房。据住建部数据，截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套，完成年度计划的66.2%，完成投资1183亿元。5月央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款以来，截止2024Q2，保障房再贷款资金累计使用额仅121亿元，整体表现不及预期。据财汇数据统计，按各大城市公布的2024年计划，35个大中城市累计筹建配售型保障性住房15.82万套，大部分可比城市配售型保障房对商品房占比在10%左右，对商品房影响程度不大。
多城开启配售型保障房认购，价格普遍较周边商品房折价40%左右
（1）郑州：7月首批1999套配售型保障性住房正式启动公开配售，8月1099套房源共计摇中1242个家庭，三项目均位于郑州市区，户型以90-120平小户型为主，价格在7000元/平左右，价格为周边商品房的50-70%。（2）广州：正加快推进13个项目，筹建房源超1.4万套，准入条件较其他城市更为严苛，同时明确了户型在90平以下。（3）大连：首批配售型保障房源于8月开放购房申请，共计3个项目、334套房源，整体申购套数较少，整体折扣比例约5成。（4）青岛：首批两项目有逾8000人申请登记，共有房源3613套，户型75-95平，明确了售价为周边商品房价格的50%-60%。
新加坡和中国香港居者有其屋经验参照
新加坡和中国香港均有配售型保障房建设经验：其中新加坡超过80%的家庭居住在政府提供的组屋内，组屋所有权归政府所有，购房者有收入限制，房价根据收入确定，较市场价折扣较大，约五年后可转售。中国香港居屋占存量屋宇比例约15%，为了缓解公屋轮候时间，政府2017年来开始重新新建居屋，居屋对于白表申请家庭的月收入及资产有明确限制，售价约为市场价7折。
投资建议
2024年以来，在中央加大保障性住房建设和供给的号召下，各地政府陆续发布配售型保障房建设目标，部分城市已完成具体项目的认购。我们认为保障房建设可以满足工薪群体刚性住房需求，完善市场+保障住房供应体系，促进房地产市场平稳健康发展。一方面，国企收购已建成商品房用作保障房可以推动市场去库存，另一方面保障房或将稀释刚需商品房购买力，主打改善型、高品质、好口碑的房企将持续受益，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、滨江集团新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。
风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。
