8月楼市成交下滑，土地市场冷热不均，9月降息预期引板块新机遇！
核心观点
新房：8月40城延续7月淡季行情，新房成交环比持续回落，同比降幅扩大，与统计局数据相悖，统计局8月商品住宅成交环比转正、同比降幅收窄。8月40城新房成交面积环比-8.0%，同比-16.7%，同比降幅较上月扩大了7.3pct。一方面，是因为供给制约，房企
推盘积极性一般；另一方面，居民购房观望情绪持续加剧，尤其是弱。1-8月40城累计同比-33.7%。5月宽松政策对市场提振效应递减，叠加高温天气，新房成交走
从各能级城市来看，一线城市新房成交同环比正增长，二、三四线城市环比持续回落，同比降幅均扩大。1）一线城市：8月新房成交面积环比+5.4%，同比+13.2%，同比增速较上月提升了24.5pct；1-8月累计同比-25.3%。其中，除了上海环比-9%、同比-8%以外，其余三个一线城市同环比均呈正增长，规模尚能维持。2）二线城市：8月新房成交面积环比-10.4%，同比-23.8%，同比降幅较上月扩大了18.3pct；1-8月累计同比-36.9%。其中南宁、宁波同环比均呈正增长，迎来阶段性复苏，但从绝对量来看，仍处于低位；福州环比+2%；其余我们跟踪的二线城市因高温天气叠加市场低迷，新房成交同环比均延续下降态势，其中苏州、杭州、成都同比降幅均在三成以上。3）三四线城市：8月新房成交面积环比-17.5%，同比下降34.8%，同比降幅较上月扩大了19.7pct；1-8月累计同比-35.7%。仅泰安新房成交同环比均正增长，台州环比正增长，韶关同比正增长，其余城市同环比均下跌。
二手房：8月二手房成交环比由升转降，同比连续三个月正增长；目前市场仍以置换客为主。8月18城二手房成交面积环比-15.8%，同比+14.1%，同比增速较上月下降27.4pct。二手房市场受淡季影响，环比回落，但同比仍然保持正增长，一方面是由于信贷政策放松以及住房“以旧换新”政策共同发力起到了一定带动效果，另一方面，二手房业主的持续降价一定程度上促进需求释放。1-8月18城累计同比-2.5%，降幅小于新房，主要原因在于二手房因业主降价（二手房房价下降幅度大于新房）、挂牌量上升，因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。从各城市能级来看，一、二线城市二手房成交同比仍保持正增长；三四线城市二手房市场承压，同环比均下降。8月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-9.4%、-18.8%、-13.2%，同比增速分别为38.6%、19.1%、-28.2%，一线城市同比增速较上月下降26.4pct，连续5个月同比正增长；二线城市同比增速较上月下降30.7pct，连续3个月同比正增长；三四线城市同比降幅较上月扩大21.7pct，延续下降态势。一、二、三四线城市1-8月累计同比增速分别为7.5%、-2.2%、-19.6%。
预判9月，我们认为，随着传统销售旺季来临，房企的推盘强度和营销力度有望提升，9月整体新房成交环比会正增长，但考虑到当前市场情绪仍然低迷、信心不足、房价持续下跌，预计增幅有限。二手房市场因置换客需求韧性仍在，成交量可能会继续增长。
库存与去化：库存规模同环比均下降，去化周期环比有所下降。8月末我们跟踪的12城新房库存面积环比-0.4%，同比-3.1%；去化周期18.4个月，环比-1.9个月，同比+5.2个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速-0.7%、-0.05%、0.5%，同比增速-1.2%、-9.6%、22.4%；去化周期18.6、16.1、62.7月，其中，一、二线城市环比下降2.2、1.2个月，三四线城市环比上升1.1个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在12个月内。
重点城市开盘去化率环比-2pct至27%。8月房企推盘积极性不高，叠加高温天气，去化率环比下降，根据克而瑞，重点城市8月平均开盘去化率为27%，环比-2pct，同比-6pct；较Q2微降1pct，仍处于低位波动的态势。具体而言，1）得益于高端盘集中入市，上海去化率由7月的22%增至58%；2）嘉兴仅单盘入市，去化率飙升难以反映市场真实情况；3）杭州、天津、南京呈现弱复苏走势，去化率环比持增。4）北京、成都、西安等前期热点城市8月去化率回落，一方面是因为新盘质量下降，另一方面，前期政策效果边际减弱叠加高温天气，居民购房积极性一般；4）武汉、重庆、合肥等半数城市去化率不足三成，延续低位。
土地市场：8月土地成交规模延续低位；溢价率环比下降。8月全国（300城）成交土地建面环比-3.5%，同比+46.1%。从市场热度来看，8月全国成交楼面均价1129元/平，环比+8.9%，同比-42.2%；平均土地溢价率3.8%，环比-0.6pct，同比+0.5pct。具体而言，城市间热度持续分化。上海、杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%，如上海徐汇滨江宅地以30%溢价率摇号成交，最终被绿城摘得，楼面均价高达13万元/平。杭州也有多宗地溢价率超过15%，以拱墅区新天地宅地为例，该地块溢价率达24.15%。但更多的城市还是以低溢价成交为主，广州、武汉、西安、南京等城市8月绝大多数地块仍是底价成交，平均溢价率均未超过0.5%，尤其是南京在7月供应了多宗低密地块入市的情况下，最终仍是全部底价成交。从当前各地土拍的冷热分化情况来看，虽然下半年以来各地加强了低密宅地的供应力度，但高溢价成交的土地仍是少数。1-8月全国成交土地规划总建面同比-11.2%，成交总价同比-27.8%，平均溢价率3.6%，同比-1.1pct。
房企：1）销售：百强房企8月单月销售同比降幅扩大，累计降幅收窄。百强房企8月单月全口径销售额同比-26.0%（前值：-20.2%）；1-8月全口径销售额2.59万亿元，同比下降38.6%（前值：-39.7%）。TOP20房企中，8月单月销售额同比增速为正的有：融创（+76%）、金茂（+22%）、华发（+14%）、中铁建（+9%）、保利置业（+4%）、越秀（+2%）。1-8月累计销售额同比降幅相对较小的有：绿城（-11%）、保利置业（-14%）、中海（-15%）、中铁建（-19%），其余房企降幅均超过两成。2）拿地：百强房企8月单月拿地金额278亿元，环比-64.2%，同比-78.3%（前值:-28.4%）；拿地强度从7月的26%下降至8月的10%，同比-25pct。在新房市场持续走弱、土地供应持续放缓之下，8月房企投资意愿降至低点，1-8月拿地金额TOP100榜单中近八成企业8月未有新增土储入账，拿地金额超过30亿仅3家。具体来看，8月涉及土地投资的主流房企有：绿城（拿地金额89亿元，拿地强度110%）、万科、滨江、招蛇、中铁建、保利发展、中海。百强房企1-8月拿地金额同比-42.5%（前值：-37.7%）；拿地强度为21%，同比-1pct。1-8月拿地金额超过百亿的企业增至仅有13家，比去年同期减少6家；头部企业投资金额断层显著，新增拿地金额第八位与第七位差距近百亿。当前房企投资谨慎，超七成房企拿地金额同比下降，不仅仅是民企投资停滞，23年拿地较多的央国企，例如华润、保利、中海、招蛇投资金额同比跌幅也均超过50%。1-8月拿地金额超200亿元的企业有：绿城、建发、越秀、滨江、保利发展、华润、中建壹品。整体而言，企业投资仍处于低迷期，销售低迷、资金紧张等因素持续对企业拿地积极性产生明显影响，企业短期内更注重去库存、缓解资金压力和优化资产负债表等方面。在整体投资谨慎的大环境下，有能力的企业仍在趁低位补仓核心优质资产，核心城市内具备低密度、区位优越、价格合理等条件的优质地块，对企业仍然具有较大吸引力。3）融资：8月行业融资规模环比虽然增长，但从绝对值来看，仍处于较低水平。8月房地产行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计550亿元，同比-22%，环比+51%，平均发行利率2.54%，同比-0.97pct，环比-0.31pct。1-8月行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计3667亿元，同比-31%。具体来看，8月招商蛇口、华发股份、苏州高新、保利发展发行国内债券规模较大，分别为50、26、26、25亿元，平均发行利率分别2.22%、2.66%、2.10%、2.02%。从到期情况来看，24年9-12月国内外债券到期规模为1665亿元。25年上半年国内外债券到期4034亿元，3、6月为到期小高峰，到期983、901亿元。
中央政策：1）8月1日央行召开2024年下半年工作会议提及“防范化解房地产金融风险，落实好3000亿元保障性住房再贷款政策，促进加快建立租购并举的住房制度”，是对三中全会精神的落实，预计未来地产仍将注重“防风险、去库存、稳市场”三大方向。2）8月23日，在国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，一方面，提出“有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策”，我们认为现房销售将是我国长期行业的发展方向之一，短期内或通过开盘预售条件更加严格，拉长从开工到预售的时间，逐步过渡到现房销售。另一方面，提出“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。其中，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点重点是政府将公共账户建立起来”。根据住建部，截至2022年年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，进入设计使用年限的中后期。这些房屋普遍存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题。住建部提及未来的试点重点是把公共账户建立起来，公共账户的资
金来源或为按一定比例计提土地出让金、维修资金的增值收益、政府财政补贴等。
地方政策：1）8月6日，广州市花都区发布买房可享“准户口”待遇的政策，广州开启了一线城市购房即可落户的新政策，尤其强调“凭人才绿卡及购房合同享受区政策性照顾入学待遇”，解决了外来人口子女的教育问题，有利于提高外来人口的置业积极性。2）海南省定安县优化限购政策。3）成都、长沙等地落地按区认定首套房，限贷政策持续放松。4）广州、昆明、成都、郑州、武汉、南京等地公积金政策继续优化，广州等地可提取余额支付首付款。5）新疆、唐山、厦门等多地鼓励“以旧换新”，无锡梁溪区开展异地二手房收购。8月购，增加对苏州全市、常州全市等城市范围内存量二手商品住宅的收购。8月23日厦门启动“以旧换新”活动，首批参加活动的新房9日无锡梁溪区扩大收购范围，增加收购物业类型，增加对无锡全市优质公寓、优质商铺的收购；增加异地收项目有地，8月17日武汉首单项目落地，改造装修后可提供保租房500余套；8月26日重庆第二批收购项目签约，装修改造后可提供保障房13个。6）深圳、长沙、兰州等城市相继发布“国企收储未售新房”的相关公告。同时武汉、重庆已有部分收购项目签约落2600余套。7）上海调整中小户型面积标准和供应比例。8月27日上海宣布调整现有户型标准，多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建面标准分别调整为100、110、120平（此前分别为90、95、100平），中小套型占比最低要求调整为50~70%，其中中外环间70%、中环内及新城和南北转型重点区域60%、外环外50%（此前中小户型要求建设比例是60~80%，且外环外中小户型比例相对更大）。随着改善性居住需求凸显，上海此项政策的调整精准对接了当前市场需求的变化，未来新建商品住宅面积变大、改善户型增多成为趋势，刚需户型或向外环外迁移，未来中心区域新房总价可能会上涨。
投资建议
我们认为，短期内板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。当前行业信心脆弱，其核心是经济基本面的持续走弱和房价下行。经济的改善才是根本。单就行业来说，房价是当前需重点关注的指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整体的下跌幅度是小于二手房的，但成交韧性不及二手房。二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，所以还要持续跟踪二手房房价的变化。“去库存”政策
