8月楼市月报揭秘：住宅销量逆势回暖，房贷利率下调潜力巨大！
投资要点：
行业政策：房屋养老金开展试点，存量房贷利率或将下调
8月份楼市政策依旧呈现出优化宽松的趋势，中央层面上主要关注国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，其中现房销售、房屋养老金以及“白名单”制度的内容引起关注。目前来看，这些政策既有利好，也存在挑战，还需要时间去落地，并在过程中持续完善。地方层面上的政策主要集中在住房公积金、购房补贴以及土地政策方面。预计9月份存量房贷利率下调会成为焦点，期待后续政策正式出台。
住宅市场：成交量达年内第二低，库存仍存压力
从我们监测的40城数据来看，8月全国商品住宅销售面积为839.4万平米，环比下行24.6%，同比下行34.8%，成交量绝对值仅优于2月，来到了2024年度第二低位。大多数城市的商品住宅去化周期仍超过18个月的警戒线。
总的来看，8月延续了7月的淡季行情，5月刺激性政策对于市场提振效用持续减退，新房成交整体回落，二手房市场活跃度也有所减弱，部分二线城市下滑较为明显。预计9月，随着传统销售旺季的到来，房企的营销力度会有所提升，住宅市场成交量环比或将有所增加，但受限于当前市场行情整体低迷，增幅或较为有限。
土地市场：热度持续分化，低密度地块供应占比上升
供地方面，2024年8月，亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积6333.0万平米，环比上升17.8%，推出土地宗数1381宗，环比上升10.8%。其中以南京、苏州、杭州、成都等地供应了多宗容积率小于1.5的地块，低密度地块供应占比上升。
成交方面，2024年8月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为4294.9万平米，同比下降6.6%，环比上升15.9%。上海的徐汇地块以13.1万元/平米的楼面价，时隔八年刷新了中国大陆土拍楼面地价纪录，一举成为新地王。杭州土拍热度高居不下，高溢价成交多宗地块。南京卖出涉宅地块34宗，成交总价137.9亿元，成交规划建筑面积214.3万平米，位居全国首位。
我们预计，随着金九银十的传统旺季的到来，各地低密度宅地的供应会继续增加，预计部分优质土地的热度或能有所提升。
企业表现：投融力度回升，绿城中国摘得新晋地王
8月投融力度有所回升，销售力度有所下降。投资方面，企业权益拿地总金额1039.3亿元，环比上升14.6%，地方国企拿地增量明显；销售方面，TOP200企业的8月销售业绩环比持续下降，单月销售额已回落至3000亿元以下的水平，就2024年而言，仅高于2月份的单月销售额；融资方面，境内债总融资规模同比下降37.6%，相比上月降幅收窄了约26pcts，环比上升56%，净融资规模实现了由负转正。海外债融资规模显著下降，新世界发展成功发行美元债。
