“重庆限售政策调整，新房成交走弱，第36周房地产市场周报解析”
核心观点
新房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄。政策放松后前期积累的需求基本已经释放完毕效果边际减弱，成交环比走弱，不过进入九月房企推盘量预计增加，我们预计接下来新房成交环比或将有所改善。40个城市新房成交面积为175.4万平，环比下降20.5%，同比下降14.6%，同比降幅较上周收窄15.3个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-20.4%、-28.1%、-1.7%，同比增速分别为12.9%、-33.2%、4.2%，其中一线、三四线城市同比增速由负转正，同比增速较上周分别提升了14.7、54.9个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了0.7个百分点。
二手房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大。因政策放松后前期积累的需求基本已经释放完毕，成交动能略有放缓，但因刚需购房客群基数较大、以价换量仍然明显，整体二手房成交的降幅小于新房。18个城市成交面积为132.5万平，环比下降6.9%，同比下降9.3%，同比降幅较上周扩大了5.0个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-11.1%、-7.1%、0.4%同比增速分别为20.5%、-32.0%、-14.5%。一线城市同比增速持续为正，同比增速较上周下降了16.7个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了11.5个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了23.9个百分点。
新房库存面积同环比下降;去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为9670万平，环比增速为-0.1%，同比增速为-4.4%；去化周期为17.6个月，环比上升0.1个月，同比上升1.0个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.2、15.9、69.2个月，一线城市环比下降0.2个月，二、三四线城市环比分别上升0.5、1.3个月。一、二、三四线城市同比分别上升1.1、0.8、31.4个月。
土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均上升。成交土地规划建面为1705.0万平，环比上升11.9%，同比下跌3.7%；成交土地总价为477.5亿元，环比增长76.2%，同比上升10.7%；成交土地楼面均价为2801元/平，环比上升57.5%，同比增长15.0%；土地溢价率为3.9%，环比上升1.5%，同比上升2.2%。
房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为129.1亿元，环比上升0.8%，同比上升87.1%（前值：2.1%）。总偿还量为94.8亿元，环比上升110.1%，同比上升24.9%（前值：-42.7%）；净融资额为96.5亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-2.4%，较上周下降4.9%;相对收益为0.3%，较上周下降2.4%。房地产板块PE为17.00X，较上周下降0.46X。
政策
中央层面，人民银行货币政策司司长邹澜在9月5日国新办举办的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，降准降息等政策调整还需要观察经济走势。年初降准的政策效果还在持续显现，目前金融机构的平均法定存款准备金率大约为7%，还有一定的空间。利率方面，受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。
地方层面，本周重庆取消中心城区住房限售；海南省调整了购买保障性住房的申请公积金比例，9月2日海南省将首套及二套保障房公积金贷款最低首付款比例调整为15%。此外，9月5日福建省规定了新建保租房项目应以70平以下的小户型为主，同时允许不超过20%的户型面积不超过90平，用途主要分为宿舍和住宅，还明确了多种建设保租房的途径，包括利用新供应国有建设用地、在新建普通商品住房项目中配建保租房、批量收购符合条件的存量商品房、改建非居住存量房屋、在产业园区建设宿舍型保租房等。
投资建议
我们认为，短期内板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。当前行业信心脆弱相关传言容易产生情绪交易，但究其核心，还是经济基本面的持续走弱和房价下行。经济的改善才是根本。单就行业来说，房价是当前需重点关注的指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整体的下跌幅度是小于二手房的，但成交韧性不及二手房。二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，所以还要持续跟踪二手房房价的变化。“去库存”政策实际落地情况或是板块估值修复的关注焦点，近期各地地方政府陆续出台了收购存量商品房用作保障房的相关细则并开始逐步落地，建议持续追踪进展情况及政策效果。此外，进入到9月，或将有一波交易政策的行情，需积极关注增量政策。目前来看，美国降息预期若兑现，国内可能也会有一波降息行情，目前国内降息降准预期明确；另外需求端若真要刺激居民购房，政府需作出部分让利，在购房税费减免方面需进一步突破，切实降低购房成本。整体行业需持续关注“金九银十”的反馈。
现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
