地产风云录第59篇：供需格局解码，楼市未来趋势深度解析
核心摘要
分析框架：住房作为商品，量价本质上是由供需决定。从供给来看，包括存量供应和新增供应，存量供应主要受在建未售和现房供应等影响，新增供应则与新增拿地、新开工等关联度较高。随着2022-2024年房企拿地开工大幅下滑，边际新增供应不断萎缩，当前供给端主要困难在于存量库存较高。从需求来看，主要受购房意愿（包括购房成本、机会成本与预期收益等）和购房能力（包括财务状况与负债水平、现金储备与预期收入等）影响，当前需求端主要问题在于收入增速放缓、房价下行背景下居民购房意愿不足、购买能力下降。
海外经验：购房意愿与能力均提升，供需格局大幅优化带来房价企稳。梳理美国次贷危机、中国香港97年金融危机后的楼市企稳特征，均存在：1）经济及收入预期好转、房价下跌带来置业门槛下降，居民购房能力提升；2）租金回报率逐步超过或接近理财及房贷利率，租金相对吸引力提升，带来购房意愿改善；3）需求端逐步恢复，叠加新增供应大幅下降，最终带来供需格局优化、房价逐步企稳。
国内展望：积极因素逐步积累，关注收储及降息。当前国内楼市调整已近三年，量价较2021年高点均明显回落，同时随着首付、房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显回落，租金回报率相对吸引力逐步增强。针对房价下行及收入担忧下居民购房意愿不足及存量库存较大的现状，仍需降低新增房贷利率减轻月供压力、提升租金回报相对吸引力，同时加速收储落地消化存量库存，改善市场供需关系，后续建议密切关注“租金回报率VS房贷利率、国债及理财收益率”等相对估值指标、收储落地情况。
投资建议：当前地产板块主要个股市值及仓位均处于历史低位，且市场对于楼市下行及业绩承压反应已相对钝化。在楼市短期难见反转背景下，短期板块催化仍在于政策，持续关注收储落地情况，中期趋势性机会仍在于楼市量价企稳，关注“租金回报率VS房贷利率、国债及理财收益率”等相对估值指标变化。个股关注历史包袱较轻、库存结构优化的房企，如中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、保利发展等，同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
风险提示：1）政策持续性不及预期风险；2）二手房持续分流叠加高品质住宅供应不足，楼市修复不及预期风险；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；4）房地产行业短期波动超出预期风险。
