“926政治局会议重磅解读：房地产行业止跌企稳，政策风向引领博弈新思维”
投资要点
事件：9月26日，中共中央政治局召开会议，会议强调要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
首提“止跌企稳”释放重要信号，后续宽松政策有望积极跟进。此次政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，释放了极为重要的积极信号，表明了现阶段稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性，是本次政策调控的最终目标。我们认为“促进房地产市场止跌回稳”的基调明确后，更有利于各部委和各地方政府在解决行业下行问题中的协调统一，后续房地产宽松政策或将陆续出台，执行力度有望较此前明显提升。结合会议中有关房地产的其他相关表述，我们预计后续政策或在供需两端持续发力，可能的政策方式包括但不限于降低存量房利率、优化一线城市限购、严控供应调节库存、改善企业融资环境、收购房企存量土地等。
市场恢复需要耐心，当前无需过度关注短期基本面。自2021年下半年房地产市场下行以来，行业量价经历了漫长且深度的回调。2024年1-8月全国商品住宅销售面积和销售额已分别低于2014年和2016年同期水平，较2021年同期下滑约50%/52%，我们认为当前房地产市场已经历充分调整。虽然“止跌回稳”取决于后续政策的执行情况，尤其是财政政策的支持力度，但考虑到市场调整已进入中后期，周期规律辅以政策调控的决心，我们认为行业实现“回稳”目标值得期待。考虑到政策细则落地需要时间以及政策传导的时滞性，我们认为现阶段市场恢复仍需耐心，短期无需过度关注基本面。
行业迎来预期拐点，重视板块投资机遇。根据过往周期房地产板块表现，行业预期出现重大拐点后指数通常有所回升。我们认为这次会议表述所体现出的房地产救市决心远超过往预期，且首次明确了施政目标，后续政策方式和力度值得期待，行业已迎来预期拐点，提示重视当前板块投资机遇。由于存量房收储、收购存量土地等政策的执行效果与财政支持力度紧密相关，因此我们判断超预期的财政政策的落地，将构成板块短期的重要催化。
投资建议：参照过往周期经验，板块最佳的投资机会往往出现在预期拐点，未来增量政策仍然可期，建议把握政策大方向顺势而为。标的上推荐：招商蛇口、滨江集团、华润置地、龙湖集团等，另外地产链相关标的同样值得关注，推荐：贝壳、华润万象生活、绿城服务、越秀服务等。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。
