央行重磅调整房贷利率机制！一线楼市政策松绑，沪深广惊喜来袭，地产板块前景看好！
事件：
2024年9月29日，央行发布《关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》（央行【2024】第11号）。9月29日，上海市住建委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》；广州市人民政府办公厅发布《关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知》；深圳市住房和建设局等部门发布关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知。
此次央行对整体房贷定价机制的调整，超出市场预期。核心变化有二：1）变更存量房贷利率中在LPR基础上的加点幅度，先批量调整，后进入常态化调整阶段。这将有效降低存量房贷人利息支出、缓解提前还贷现象。2）借款人可与银行自主协商房贷利率重定价周期，取消了最短为1年的限制。这对于新增房贷人，也可以看到后续利率随行就市的情况，缓解一部分观望情绪。此次调整解决了此前房贷利率定价机制的两大痛点问题。
一方面，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度，将分为两步进行：1）首先进行一次批量调整，引导各商业银行在10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整，使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅约为0.5个百分点。根据市场利率定价自律机制发布的倡议，对于加点幅度高于-30BP的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有）。目前国有四大行均宣布将调整存量个人住房贷款利率，10月12日将发布具体操作细则。2）批量调整后进入常态化调整阶段。银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，利率将在利率重定价日以最近一个月LPR加点形成。自11月1日起，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离到一定幅度时，借款人可与银行协商，由新发放利率贷款置换存量贷款。央行也将在官网增设新栏目，按季公布全国新发放房贷利率平均值，以方便居民观察自己的房贷利率水平。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月LPR，重新约定的加点幅度不得低于置换贷款时所在城市房贷利率加点下限（如有）。3）同时，在批量调整和后续常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外），引导首套、二套房贷利率均降至全国新发放房贷利率平均水平附近。
另一方面，在于取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自11月1日起，合同约定为浮动利率的，借款人可与银行协商约定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。
我们认为，房贷利率定价机制的调整，一方面对于存量房贷人，将有效减少其利息支出、缓解提前还贷的现象；另一方面或将有助于促使一部分预期利率将持续下行、仍在观望的购房者入市，因为对于新增借款人而言，后续房贷利率下降也能及时调整，无需等到1年后的重定价周期。此次央行超预期的货币政策，也使得市场对于后续财政政策的预期提升。
广州自9月30日起全面放开限购，为首个全面放开限购的一线城市，广州的调整基本符合市场预期。
9月29日深圳优化限购限贷和交易税费相关政策，取消了限价和限售政策。1）限购优化方面，本市户籍在此前的限购政策基础上，可在外围区域（盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围）增购1套；非本市户籍核心区域社保或个税缴纳最低年限从3年降为1年，外围区域取消社保或个税年限要求，多孩家庭可购买2套。2）限贷政策方面，将首套房最低首付比例从20%降至15%，二套房从30%降至20%，深圳已经将二套房最低首付比例降至一线城市最低水平，低于广州的25%。深汕特别合作区首套和二套房最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。3）住房交易税费方面，调整增值税征免年限，从5年降至2年。4）此外，还取消了限价和限售。
9月29日上海优化限购限贷和交易税费相关政策。1）限购优化方面，a）缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限，从“3年及以上”调减为“1年及以上”，外环内仍为3年。此次调整后，上海非本市户籍的现行限购政策为：非沪籍家庭1套，社保或个税最低缴纳年限为外环外1年、外环内3年；非沪籍单身1套，外环外新房、或全市二手房，社保或个税最低缴纳年限为外环外1年、外环内3年。b）持居住证且积分达到标准分值、缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇（由1套增至2套）。c）临港新片区工作、存在职住分离的群体，可在现有限购政策的基础上，增购1套。2）限贷政策方面，全市首套房最低首付比例从20%降至15%；临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山二套房最低首付比例从30%降至20%，其余地区二套房最低首付比例从35%降至25%。3）住房交易税费方面，a）调整增值税征免年限，从5年降至2年；b）取消普宅和非普宅标准，进一步减轻住房交易税费（主要是增值税与附加税部分）。
上海与深圳此次限购松绑仍是局部调整；我们认为，限贷方面最低首付比例调整预计作用相对较弱，当前居民加高杠杆的意愿和能力均较弱；交易税费的调整基本符合我们之前报告中提到的形式（详见我们此前的报告《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》），不过契税未作调整。未来政策仍有进一步调整的空间。
从我们追踪的高频数据来看，一线城市成交近几周明显较弱，政策出台的紧迫度较强。虽然进入了传统销售旺季，但9月（9月21日-9月28日）四个一线城市新房、二手房日均成交套数均不及8月，市场仍然较弱。北京新房、二手房日均成交套数分别为106、414套，较8月分别下降38%、11%；上海新房、二手房日均成交套数分别为241、523套，较8月分别下降18%、9%；深圳新房、二手房日均成交套数分别为56、110套，较8月分别下降31%、13%；广州新房日均成交套数为153套，较8月小幅下降0.3%。
投资建议
近一周以来，各部门连续会议发布提振经济的相关会议，央行货币政策、国务院发布稳就业多项支持举措、政治局会议，均释放了积极信号，对市场做了明确的预期管理，我们认为这是地产行业和板块出现显著拐点的时点。同时，落地进程也有所加快，降准、政策利率下调、存量贷款利率下调均已经落地，一线城市行政政策也开始放开。从当前的市场情况和政策的导向看，后续政策会持续性发力，市场对于后续财政政策的期待加满，倘若专项债或特别国债能够及时落地，我们预计能够对经济的修复起到明显作用，同时提振市场信心，预计能够带来一波房地产成交的复苏，建议重点关注地产板块！
现阶段我们建议关注两条主线：1）政策宽松后预期能够有显著改善的底部反转弹性标的：万科A、金地集团、金地商置、龙湖集团。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、招商蛇口、华润置地、滨江集团、华发股份。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
