楼市降温加剧！第35周周报：成交同比降幅扩大，上海中小户型供应调整引关注
本周新房成交面积环比增幅收窄，同比降幅扩大；二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。新房库存面积同环比均下降;去化周期环比下降，同比上升。
核心观点
新房成交面积环比增幅收窄，同比降幅扩大，政策放松后前期积累的需求基本已经释放完毕，效果边际减弱。40个城市新房成交面积为220.7万平，环比上升4.0%，同比下降29.9%，同比降幅较上周扩大6.9个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积分别为60.6、114.3、45.8万平方米环比增速分别为-5.5%、14.4%、-5.1%，同比增速分别为-1.8%、-32.5%、-50.7%，其中一线城市同比增速由正转负，同比增速下降了7.6个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了3.1个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了21.3个百分点。
二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大，一线城市同环比保持正增长。18个城市成交面积为142.3万平，环比下降7.1%，同比下降4.3%，同比降幅较上周扩大了3.9个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为4.2%、-4.7%、-25.6%，同比增速分别为37.2%、-20.5%、-38.4%。一线城市同比增速持续为正，同比增速较上周下降了1.3个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了3.6个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了29.8个百分点。
新房库存面积同环比均下降;去化周期环比下降，同比上升。12个城市新房库存面积为9681万平环比增速为-0.2%，同比增速为-3.0%；去化周期为17.5个月，环比下降0.4个月，同比上升1.7个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.4、15.4、67.9个月，一、二线城市环比分别下降0.4、0.4个月，三四线城市环比上升3.4个月。一、二、三四线城市同比分别上升1.8、0.7、32.8个月。
土地市场环比量升价跌，同比量跌价升；溢价率环比下降，同比上升。成交土地规划建面为1524.1万平，环比上升46.6%，同比下跌64.2%；成交土地总价为271.0亿元，环比增长36.0%，同比下跌62.8%；成交土地楼面均价为1777.8元/平，环比下跌7.2%，同比增长3.7%；土地溢价率为2.4%环比下降0.7%，同比上升0.4%。
本周房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为128.1亿元，环比上升12.0%，同比上升2.1%（前值：-51.0%）。总偿还量为45.1亿元，环比下降67.5%，同比下降42.7%（前值：6.6%）；净融资额为83.0亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为2.5%，较上周上升6.3%;相对收益为2.7%，较上周上升5.9%。房地产板块PE为17.46X，较上周上升2.81X。
政策
本周，上海调整中小户型面积标准和供应比例。8月27日，上海宣布调整现有户型标准，多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100、110、120平（此前分别为90、95、100平），中小套型占比最低要求调整为50%~70%，其中中外环间70%、中环内及新城和南北转型重点区域60%、外环外50%（此前中小户型要求建设比例是60%~80%，且外环外中小户型比例相对更大）。随着改善性居住需求凸显，上海此项政策的调整精准对接了当前市场需求的变化，未来新建商品住宅面积变大、改善户型增多成为趋势，刚需户型或向外环外迁移，未来中心区域新房总价可能会上涨。
其他城市的购房政策持续在“以旧换新”、公积金贷款等维度出台新举措。厦门相关行业协会在厦门市启动了为期一年的商品房住房“以旧换新”活动，为鼓励商品住房“以旧换新”，换房人可享受一系列优惠政策；南京的公积金贷款政策也进一步放松，贷款年限由退休后5年延长至10年；取消“使用公积金贷款购买二套房，对于原首套房人均建筑面积需不超过40平”的限制。
投资建议
我们认为，短期内板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。当前行业信心脆弱，究其核心，是经济基本面的持续走弱和房价下行。经济的改善才是根本。单就行业来说，房价是当前需重点关注的指标，尤其是二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，需持续跟踪二手房房价的变化。“去库存”政策实际落地情况也是板块估值修复的关注焦点。此外，进入到9月，或将有一波交易政策的行情，需积极关注增量政策。目前来看，美国降息预期若兑现，国内可能也会有一波降息行情；另外需求端若真要刺激居民购房，政府需作出部分让利，在购房税费减免方面需进一步突破，切实降低购房成本。
现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
