2024年上半年房地产市场深度解析：销售投资缩水，毛利率触底，行业格局重塑，优质企业崭露头角
销售需求支撑不足，房企销售不及预期
统计局数据显示，2024上半年全国商品房销售面积4.79亿平，同比下降19.0%商品房销售额4.71万亿元，同比下降25.0%。根据克而瑞百强房企销售情况，2024上半年百强房企累计销售面积和金额分别同比下降42.8%和41.8%，上半年企业销售仍延续筑底调整、保持低位运行。上半年头部房企销售金额及面积同比均下降，销售金额仅中海和绿城降幅在20%以内，总体销售表现地方国企>央企>混合所有制企业>民企。
土地出让数据下滑，房企拿地意愿不足
受新房价格下行、去化流速放缓的影响，多地政府收缩土地供应规模，2024上半年在供应和成交端均降温明显。上半年住宅土地供应面积2.76亿平，同比-35%，成交面积1.84亿平，同比-29%。在销售回款不及预期的情况下，头部房企拿地意愿有所下降，上半年仅12家房企拿地金额超百亿元，其中建发国际为唯一超300亿房企，滨江集团成为唯一一家拿地金额超百亿的民企。从拿地强度来看，建发国际超60%，滨江集团超30%，虽然央国企依旧为拿地主力军，但央企拿地强度均有所放缓。
结转毛利率进入底部区间，融资成本继续下探
从头部房企财务表现来看，2024上半年业绩盈利的房企仅中国金茂业绩扭亏同比实现增长，越秀地产、绿城中国业绩降幅在20%以内，万科、金地集团、旭辉集团归母净利润亏损。从盈利能力看，多数房企在销售下行压力下，头部房企上半年结转毛利率均不超过16%，仅中国金茂和绿城中国毛利率较2023年实现了提升，华润置地和万科结转毛利率降幅超8pct。从房企发债情况看，上半年房企发行信用债2142亿元，同比下降21%；加权发债成本2.97%，同比下降0.66pct，融资成本降幅明显。头部房企上半年平均融资成本继续下探，其中滨江集团融资成本同比降幅达50BP，华润置地、越秀地产、绿城中国、华发股份降幅超30BP。
投资建议
2024上半年房地产市场整体回暖进度不及预期，销售回款下降也压制了房企拿地动力，头部房企销售拿地数据同比均有较大降幅。在结转毛利率下滑和销售费用增加的压力下，房企盈利能力下降，业绩承压下滑，但同时行业出清过程中优质房企负债结构优化、融资成本压降，看好未来市占率提升。上半年房地产宽松政策持续，预计下半年在低基数下房地产销售数据降幅将持续收窄，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。
风险提示：宏观经济下行、房地产信贷超预期收紧、行业竞争加剧。
