上海试点保障房货币化配建,销售新模式“所见即所得”引发行业热议
行业点评
本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周(8.31-9.6)申万A股房地产板块涨跌幅为-2.4%,在各板块中位列第16;WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.7%,在各板块中位列第12。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1%,恒生中国企业指数涨跌幅为-3.6%,沪深300指数涨跌幅为-2.7%;物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.6%和+1.8%。
近期广州市土地开发中心收回4宗宅地。本周(8.31-9.6)全国300城宅地成交建面186万㎡,单周环比-79%,单周同比-75%,平均溢价率3%。2024年初至今,全国300城累计宅地成交建面13258万㎡,累计同比-45%;年初至今,绿城中国、建发房产、滨江集团、保利发展、华润置地的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同环比均有所下降。本周(8.31-9.6)35个城市商品房成交合计230万平米,周环比-16%,周同比-20%。其中:一线城市周环比-24%,周同比+0.5%;二线城市周环比-11%,周同比-31%;三四线城市周环比-20%,周同比+17%。
本周二手房成交环比下降,同比上升,二手房热度逐步下降。本周(8.31-9.6)15个城市二手房成交合计143万平米,周环比-6%,周同比+7%。其中:一线城市周环比-9%,周同比+27%;二线城市周环比-3%,周同比+2%;三四线城市周环比-19%,周同比-11%。
上海实践消化存量优化增量的政策,开展保障房货币化配建试点。保障房货币化配建机制是指:在新建商品住房项目中按规定比例实物配建的保障房,可以结合项目实际情况,选择等额转化为货币化配建资金,并交由区住房保障平台机构收购各类适配存量商品住房或二手房,定向用于住房保障。目前徐汇区斜土街道XH128D-07地块正实施保障房货币化配建新机制,将配建的保障房等额转化为货币化配建资金,再由徐汇区财政部门安排专门预算资金,收购徐汇区龙华街道海波花苑96套存量房屋用作为保障房供应。与新配建保障房相比,该方式能在房源总面积、总套数、总价值不减少不降低的基础上,使保障房房源布局更加合理,供应更加精准,同时达到消化存量优化增量。
多地商品房销售按住房套内面积计价及现房销售。合肥、肇庆、湘潭等多地探索按住房套内面积计价销售,利于购房者更直观地了解实际价格,促进商品房销售行为进一步规范。同时,深圳挂牌出让宝安区一宗宅地,出让条件中要求地块内的普通商品住房需全部实行现房销售。顺应供需关系发生重大变化的环境,当前各地推进销售按住房套内面积计价及现房销售,有利于提高商品房销售透明度,实现“所见即所得”,在一定程度上打消购房者的顾虑。
投资建议
进入9月传统的营销节点后,房企的推盘量及市场热度有望出现环比改善,但去年9月由于各地“认房不认贷”等系列政策的落地,或存在一定的高基数效应,销售同比表现可能仍承压。因此当前市场仍需要政策呵护,近期政策预期有所加强。建议关注政策进展及行业修复情况,包括但不限于收储加速落地、降低存量及新增房贷利率、房屋养老金的明确、一线政策放松等。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企,如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团;推荐受益于政策利好不断落地,一二手房市场活跃度持续提升,拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;房企出现债务违约