头部房企中报解析：基本面压力凸显，房地产行业调整持续进行
行业事件
房地产板块上市公司发布2024年半年度业绩报告。
业绩：营收下降，利润承压
2024年上半年，TOP20房企2024年上半年实现营业收入1.52万亿元，同比减少11.7%；实现归母净利润237亿元，同比减少64.0%；平均毛利率为11.8%，同比降低2.2pct，平均净利率为2.5%，同比降低2.6pct。2024年上半年，10家A股房企平均现金短债比、净负债率、剔除预收款后的资产负债率分别为0.97x、69.0%、69.4%，较2023年末分别-0.33x、11.8pct、-0.2pct。按照三道红线分档来看，2024年上半年，共4家处于绿档，3家处于黄档，2家处于橙档，1家处于红档。
资金：融资收缩，债务高位
根据中指院数据统计，2024H1地产板块总融资额为2828亿元，同比减少30.0%。分类别来看，信用债、海外债、信托、ABS分别为1827、50、37、914亿元，同比分别-21.9%、-54.8%、-82.7%、-33.7%。2024H1信用债和ABS占融资总额的比例为96.9%，占比同比提高4.9pct，贡献主要融资来源。截止2024年7月底，房企债券规模为24947亿元，其中信用债和海外债分别为15102、9845亿元。
销售：规模承压，均价提升
根据中指院数据，2024年上半年TOP20房企权益销售金额为9357亿元，同比下降33.3%，权益销售面积为4907万平方米，同比下降35.6%，销售均价为19070元/平方米，同比增长3.6%。新房市场持续下行，但头部房企通过提高产品力、布局核心城市，销售均价保持增长。分房企来看，2024年上半年，绿城中国销售金额为618亿元，同比下降2.3%，降幅最小；中海地产销售均价为28725元/平方米，同比涨幅最大，为31.4%。
土地：拿地谨慎，持续分化
根据中指院数据，2024年上半年TOP20房企权益拿地金额为1375亿元，同比下降55.8%，权益拿地面积为815万平方米，同比下降57.0%，拿地均价为16871元/平方米，同比增长2.8%，TOP20房企拿地强度为14.7%，同比下降7.5pct。土地方面，2024年上半年300城住宅用地共推出1.1亿平方米，同比下降45.6%，成交0.9亿平方米，同比下降38.1%。分房企来看，建发房产、绿城中国、滨江集团拿地较多，地价较高。
投资建议：关注具备改善性产品塑造能力的头部房企
行业下行趋势下，房企基本面仍然承压。需求端，市场观望情绪浓厚，新房市场量价仍有压力。供给端，目前房企现金流压力较大，同时库存较高，下半年房企投资或将持续承压。短期来看，市场或围绕政策预期展开博弈，一方面各地陆续推出收储政策，但落地体量仍较小，有待给予详细指引；另一方面受外部环境影响，降息空间有所释放，若存量房贷利率能够跟进下调，市场有望改善。建议关注布局核心一二线城市、资金充足的国央企，以及具备改善性产品塑造能力的房企。二手房市场活跃度较高，建议关注二手房交易龙头企业。
风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不足
