“地产行业月酝新风向：成交稳中调整，库存优化房企成焦点”
核心摘要
本月观点：9月（前14日）重点50城新房日均成交同比降34.8%，8月全国商品房销售面积同比降13%，均价环比降0.4%，延续以价换量。短期房价及收入担忧仍在、存量库存仍高，预计楼市仍有调整压力；中期尽管新房品质提升，但拿地开工骤降带来的供给收缩可能制约成交表现，预计市场修复将遵循“量稳—价稳—房企报表修复—扩表—投资企稳”路径，短期销售尚未企稳背景下，投资端难言乐观。当前楼市量价较2021年高点均明显回落，同时随着首付、房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显降低，租金回报率相对吸引力逐步增强。主要房企市值及仓位均处于历史低位，且市场对于楼市下行及业绩承压反应已相对钝化，中期视角下，板块机会或大于风险。近年中央多次表态“建好房子”，多地发布住宅品质新规，高品质的第四代住宅项目去化较好，预计产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷。短期板块催化仍在于政策，9月持续关注收储落地情况，中期趋势性机会在于楼市量价企稳，个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、绿城中国、越秀集团等，同时建议关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）等细分领域头部企业。
政策：行业新发展模式加快构建，持续关注实际进展。2024年8月涉房类政策11项，其中偏松类政策10项。国新办发布会加快构建行业新发展模式，多地发布收储公告，持续关注实际进展。
资金：房企境内债融资规模环比上升，居民部门仍倾向于“去杠杆”。8月M2同比增速环比持平，社融存量同比增速环比降0.1pct，8月LPR报价环比持平。8月居民短期贷款和中长期贷款分别同比少增1604亿元和402亿元，居民部门仍倾向于“去杠杆”。8月单月房企境内债平均发行利率为2.36%,年初以来房企信用债发行成本延续走低；房企境内债融资规模364亿元，环比升49.7%。
楼市：9月销售延续平淡，建议关注高品质住宅市场。9月（截至14日）50城新房日均成交环比降12%，同比降34.8%，降幅较上月扩大17.8pct；重点20城二手房日均成交环比升0.8%，同比升10.3%。上半年多地发布住宅品质新规，新入市项目品质提升，满足多样化改善性住房需求，预计高品质住宅市场有望率先企稳，但早期产品力偏弱新房量价仍将承压，或需政府收储等方式加快去化。
地市：整体仍较为低迷，上海地块刷新全国地价记录。8月百城土地供应建面环比升20%，百城成交建面环比升2.7%，平均溢价率环比降1.3pct。8月楼市成交动力不足，房企补仓意愿持续谨慎；上海土拍热度相对较高，徐汇地块刷新国内土地出让单价纪录。
房企：8月楼市供需两淡，H1拿地强度同比下滑。8月高温天气叠加市场低迷情绪，楼市供需两淡。克而瑞百强房企8月单月销售金额同比下滑27.8%，销售面积同比下滑28.6%，降幅分别较上月扩大7.3pct、5.6pct，环比分别下滑10%、10.6%。8月50强房企整体拿地销售金额比18%、拿地销售面积比11%，环比分别降14.6pct、降24.4pct。
板块表现：8月申万地产板块跌4.49%，跑输沪深300（-3.51%）；截至2024年9月13日，当前地产板块PE（TTM）27.3倍，估值处于近五年99.5%分位。
风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。
