北京楼市新规来袭：中秋销售降温，取消普宅与非普宅标准引关注
行业点评
本周A股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（9.14-9.20）申万A股房地产板块涨跌幅为+6.9%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+6.6%，在各板块中位列第4。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+5.1%，沪深300指数涨跌幅为+1.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1.9%和+5.7%。
贝好家（贝壳）首次独立拿地，成交楼面价创成都土拍新高。本周（9.14-9.20）全国300城宅地成交建面352万㎡，单周环比-49%，单周同比-41%，平均溢价率5%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面14396万㎡，累计同比-43%；年初至今，绿城中国、建发房产、滨江集团、保利发展、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同环比均下降，去年同期存在政策的高基数效应及中秋假期因素。本周（9.14-9.20）35个城市商品房成交合计177万平米，周环比-10%，周同比-45%。其中：一线城市周环比-21%，周同比-49%；二线城市周环比+0.4%，周同比-46%；三四线城市周环比-33%，周同比-12%。
本周二手房成交同环比均下降，主因中秋假期因素。本周（9.14-9.20）15个城市二手房成交合计119万平米，周环比-25%，周同比-27%。其中：一线城市周环比-23%，周同比-26%；二线城市周环比-26%，周同比-26%；三四线城市周环比-24%，周同比-34%。
北京拟适时取消普宅和非普宅标准。9月20日北京提出实施意见“健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制，发挥住房公积金的住房保障作用。优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。若取消普通住宅和非普通住宅标准，则有望统一各类住房的交易税费，能够减轻交易的税收负担，降低交易成本，进而释放部分改善性需求。自三中全会后发文允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，北京是一线城市中首个官宣拟取消的，具备积极的信号意义，其他城市后续或有望跟进。
中秋假期新房销售不佳，日均销售面积同比下降29%。从供给侧看，楼市进入传统的“金九银十”营销旺季，部分地区部分房企的推盘及营销力度开始加大。但从需求侧看，根据中指数据，多数城市售楼处整体到访量一般，成交量低于以往中秋假期水平，今年中秋假期期间（9.15-9.17）25个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降约29%。我们认为主要原因或是：①去年同期存在“认房不认贷”的政策效应，而今年购房者仍在观望，等待政策出台；②受到台风、出游等因素影响，成交节奏放缓。
投资建议
本周地产行情较好，主要因为在当前地产板块基本面趋弱的背景下，930作为过去几轮周期中出台重磅政策的关键节点渐行渐近，叠加本周美联储明确降息及市场对于国内的降息预期，因此政策预期持续发酵。当前地产板块估值低、仓位低，行情或将围绕政策博弈持续展开。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约
