“地产回暖新动力！专项债收储政策即将加速落地，市场前景一片向好”
投资要点：
事件：
11月8日下午，全国人大常委会办公厅举行新闻发布会。发布会宣布三项化解隐性债务举措，并披露优化房地产税收、专项债收储相关政策进展。
新增6万亿+4万亿额度，置换政府隐性债务
三项“化债”举措分别为：（1）2024年起连续五年每年8000亿元新增专项债；（2）全国人大常委会批准6万亿元债务置换地方政府存量隐性债，分三年安排，每年2万亿；（3）2029年及以后年度到期的棚改隐性债务2万亿仍按原合同偿还。
我们认为，本次会议的化债方案有利于防范化解地方债务流动性风险，缓释地方当期化债压力、减少利息支出，帮助地方畅通资金链条，增强发展动能。
取消普通住宅标准后，配套税收政策即将推出
会议披露，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。参考近期重大会议内容，此处的税收政策我们推测，为普通住宅相关的增值税优惠。普通住宅与非普通住宅认定标准自2005年提出，其中普通住宅可以享受土地增值税和增值税减免。2023年底以来，深圳、北京、上海、江苏、山西等地陆续放松或取消普通住宅认定，2024年10月12日财政部表示，正在研究与取消普宅认定相衔接的增值税、土地增值税政策。
我们认为，取消普宅认定相关税收政策，有利于降低开发商土地购置成本和居民购房置换成本，刺激市场交易活力，本次会议是对政策落地节奏的进一步明确。
专项债收储土地与存量房用作保障房加快落地
会议披露，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。
在2024年10月19日的《财政发力对地产有哪些影响？》报告中，我们测算得出，2020H以来现房库存占比爬升，从2020H的13.7%上升至2024H的26.7%，且小体量未出险/民营房企有较高现房库存压力。我们认为，专项债收储政策的加快落地，有利于缓解现房累库压力，降低行业结构性流动性风险，从供给端发力推进“止跌回稳”。
投资建议
我们认为，地方化债规模基本符合我们预期，取消普宅配套税收政策与专项债收储政策正加速推进，后续推荐持续关注核心城市二手房价格复苏节奏，并跟进地产政策细节的披露与落地情况。
个股方面，建议关注困境反转房企【金地集团】、【新城控股】；强者恒强的龙头房企【招商蛇口】、【绿城中国】、【保利发展】、【滨江集团】；建议关注经营多元稳健的地方国企【浦东金桥】、【外高桥】。
风险提示
地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧
