地产新政即将揭晓！税收政策来袭，地产行业板块看涨再升级
周度观点：房地产税费有望进一步减轻，持续关注收储进展。本周人大常委会发布会表示“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出”，预计主要为取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，有望进一步降低行业税费，同时发布会表示“专项债收地收储正在制定政策细则，推动加快落地”，我们此前一直强调收储为解决存量库存过高的重要手段，其进展将对全国层面的楼市企稳节奏影响重大。
测算100万总价住房租金与扣除公积金后月供已经接近。本周重点50城新房成交套数环比降31.1%，但11月日均成交同比升10.4%。尽管
9月百城租售比（2.25%）仍低于房贷利率，但根据《全国住房公积金2023年年度报告》，2023年全国住房公积金缴存额34698亿元，实缴职工17455万人，平均每人每月公积金1657元。测算总房价100万元，按照15%首付对应贷款85万元，按照3%房贷利率估算，对应月供3584元，扣除公积金为1927元，与月租金接近（按照9月百城租售比2.25%，100万住房对应月租金1875元）。考虑月供涉及一定本金偿还，剔除本金平均对应每月利息支出1222元，已低于月租金。
重申中期产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或迎个股机会。再次强调预计“止跌回稳”将遵循“好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”，中期历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。
维持板块积极观点。个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企，如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
政策环境监测：支持房地产健康发展税收政策即将推出，专项债收地收储正制定细则。
市场运行监测：1）成交环比回落，后市有待观察。本周（11.2-11.8）50城新房成交2.4万套，环比降31.1%；20城二手房成交2.5万套，环比降0.9%。11月重点50城新房日均成交同比升10.4%，环比升1.2%；重点20城二手房日均成交同比升33.3%，环比升31.1%。2）库存环比下降，去化周期20.3个月。16城取证库存9701万平，环比降0.7%，去化周期20.3个月。3）土地成交、溢价率回升，三线占比提高。上周百城土地供应建面6544万平、成交建面3774.1万平，环比升42.3%、升41.1%；成交溢价率2.8%，环比升0.1pct；其中一、二、三线成交建面分别占比3.3%、27.1%、69.6%，环比分别降2.4pct、降2pct、升4.4pct。
资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行52.5亿元，境外地产债发行0.1亿美元。2）地产股：本周房地产板块上涨6.83%，跑赢沪深300（5.5%）；当前地产板块PE（TTM）44.79倍，估值处于近五年99.84%分位。
风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。
