存量房贷降息尘埃落定，房贷利率中枢再创新低，深度解析房地产行业新趋势
存量房贷降息落地，前两轮调整有所成效
9月24日，国新办举行新闻发布会，存量房贷降息落地。加上本次存量按揭利率下调，我国经历过三轮下调，分别在2008、2023及2024年。从覆盖面来看，2023年8月调整只针对首套房贷，本轮房贷利率降息更进一步，没有区分首套、二套存量贷款利率，惠及5000万户家庭，预计平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元。从调整幅度看，2023年8月调整的23万亿存量首套房贷调整后平均利率为4.27%，2024年二季度新发放住房贷款利率为3.45%，中间相差82BPs。这其中，有35BPs源自于LPR本身的调整，而剩余47BPs则是存量住房贷款利率的潜在可调降空间。本次央行明确提出将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均下降幅度在0.5个百分点左右，与我们测算基本相符。
效果复盘：有效缓解提前还贷、持续提升居民消费
从下调力度看，2008年住房贷款利率的下限从0.85倍调低至0.7倍，同时放开了转按揭。以当时的按揭贷款利率7.47%（此处取5年以上中长期贷款利率）计算，此次调整力度为112BPs。2023年8月的存量贷款利率下调针对的是存量首套房贷，超过23万亿元存量首套房贷款利率平均下调0.73个百分点。从覆盖面看，23万亿存量首套房贷覆盖了存量按揭的约60%。从政策效果看，2023年8月存量房贷利率调降政策执行力强，实施效果较好，主要体现在两方面：（1）有效缓解提前还贷现象；（2）持续提升居民消费能力。
存量房贷现状及降息后续进展
据央行数据，截至2024Q2，我国存量按揭贷款规模37.79万亿元，同比下降2.9%，个人房贷利率也降至历史最低的3.45%，本次央行计划将7天期逆回购操作利率下调0.2pct，预计带动LPR同步下调0.2pct，带动房贷利率继续压降。就业和收入预期的下降是压制住房需求释放的重要因素，预期下行导致购房意愿不足的恶性循环还在演绎，但我们也要看到，在整体缩表的态势下，同期低利率的住房公积金贷款余额仍快速增长，从这个角度看，应对提前还贷，降息是有效的。
投资建议
存量房贷利率下调可以减轻居民的负债压力，刺激消费和投资，减轻提前还贷压力，稳定住房消费预期，提振购房信心，政策利率下调也预示后续房贷利率中枢进一步下移。过往两次存量按揭利率调整均有所成效，我们认为本轮调整虽然不能直接促进市场去库存，但短期市场信心或将得到改善，后续政策持续性仍值得关注。在宽松的货币政策支持下，经济保持稳健增长，购房信心修复企稳，市场销售数据有望筑底，促进房地产行业平稳健康发展。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。
风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。
