房地产税收新政策：税费下调助力交易，展现坚定决心稳定市场预期
投资要点
事件：11月13日，财政部发布关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告。个人交易税费方面：1）契税：对个人购买家庭首套住房，面积为140平方米及以下/140平方米以上的，分别减按1%/1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下/140平方米以上的，分别减按1%/2%的税率征收契税。2）增值税：取消普通住宅和非普通住宅标准的一线城市，出售住房增值税免征年限为2年及以上。土增税方面：1）各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5pct；2）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，普通住宅增值额未超过扣除项目金额20%，继续免征土地增值税。
购房交易成本降低，引导改善需求合理释放，止跌回稳仍是主要政策目标。10月财政部提及研究取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，本次房地产税收制度改革还涉及交易契税税率优化，政策力度略超市场预期。房地产交易税费的降低有利于减少购房环节中的摩擦成本，政策出台后购买二套住房的家庭契税税率大幅降低，非普通住宅交易满2年后出售无需再缴纳增值税，政策的主要受益对象为置换和改善客群，旨在引导改善需求合理释放。各地区土地增值税预征率统一下调0.5pct，有望在一定程度上缓解房企现金流压力。我们认为从近期政策路径和政策思路上来看，政府已充分认识到制约当前房地产市场企稳止跌的核心矛盾在于置换和改善客群仍在继续观望，本次政策的出台有助于打通购房链条，修复市场成交量。成交量的提升有利于提振市场信心并稳定成交价格，从而促进房地产市场止跌企稳。
行业迎来政策拐点，重视板块投资机遇。我们认为9月政治局会议首提“止跌回稳”，标志着行业已迎来重要政策拐点，政府层面已充分认识到稳定房地产对于宏观经济的重要支撑作用。政治局会议后，一线城市优化限购等行业放松政策加速出台，多部委重要会议中也多次提及房地产税收制度改革、专项债收储等政策优化方向，传达了现阶段政府促进房地产止跌回稳的决心。我们认为当前房地产市场已经历充分调整，稳定房地产市场并不意味着站在新质生产力的对立面，周期规律辅以政策决心，行业实现回稳目标值得期待，提示重视板块投资机遇。
投资建议：我们认为目前板块仍处于政策预期拐点后的上涨初期阶段，建议把握政策大方向顺势而为。考虑到降低购房交易成本后，房地产销售量有望修复，二手房的成交量有望率先提升，我们推荐优质房地产经纪业务公司贝壳，建议关注我爱我家。房地产开发端，推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等。物业管理端，推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。
