10月楼市回暖明显，统计局数据揭示：销售强劲回升，投资新开工持续放缓！
国家统计局发布2024年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况。10月销售面积7646万平，同比增速-1.6%（前值：-11.0%）；开发投资金额7629亿元，同比增速-12.3%（前值：-9.4%）；新开工面积5176万平，同比增速-26.7%（前值：-19.9%）。
统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。1）自2023年3月开始，统计局销售与投资等指标口径调整，剔除退房、非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。2）自2024年1-2月开始，统计局进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局直接公布的同比增速。
核心观点
1.商品房销售：
单月销售同比降幅虽然大幅收窄，但从绝对值来看，仍处于2009年以来历史同期最低水平。1）商品房销售降幅大幅收窄。10月销售面积7646万平，同比下降1.6%，降幅较9月收窄了9.4个百分点；销售金额7975亿元，同比下降1.0%，降幅较9月收窄了15.3个百分点。其中，住宅销售面积6580万平，同比下降1.3%，同比降幅较9月收窄了9.3个百分点。销售同比降幅大幅收窄一方面是因为去年10月基数较低，另一方面，主要受益于9月底接连会议上的积极表态和地产支持政策不断落地。不过，从销售面积的绝对值来看，也处于2009年以来同期最低位。2）住宅销售均价同环比均提升。10月商品房销售均价10430元/平，环比增长10.3%，同比增长0.6%；其中住宅销售均价11012元/平，环比增长12.4%，同比增长1.2%。3）从区域来看，东部、中部区域本月销售面积同比改善最多，东部地区销售均价同比增速回正。10月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-2.0%、3.8%、-5.0%，其中，东部地区同比降幅较9月收窄了10.4个百分点，中部地区同比增速由负转正，同比增速较9月提升了12.4个百分点，西部同比降幅较9月收窄了6.1个百分点；10月东、中、西部地区销售均价同比增速分别为1.1%、-2.7%、0.01%。1-10月全国商品房累计销售面积7.79亿平，同比下降15.8%，从绝对值来看，为2013年以来同期最低水平；销售金额7.69万亿元，同比下降20.9%；销售均价9862元/平，同比下降6.1%。我们认为11、12月销售或将持续修复，主要是出于以下几方面的考量：1）去年基数较低；2）年底各开发商冲刺销售业绩；3）当前楼市供需两端政策仍在发力过程中，政策传导仍在延续，最新出台的住房政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30）交易税费降低新政可以在一定程度上巩固前期市场修复行情。
2.新房库存：
我国新房库存量与去化周期环比均下降，销售改善下，去库存压力略有缓和，但去化周期仍然不低。1）从全国住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至10月末，我国商品住宅广义库存面（2024/09/27）积为18.6亿平，环比下降1.5%，同比下降11.7%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）27.4个月，环比下降1.1个月，同比增加0.1个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至10月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约3.75亿平，环比下降0.4%，同比增长19.6%，现房去化周期为20.8个月环比下降0.7个月，同比下降0.7个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为20.1%，环比提升0.2个百分点，同比提升5.3个百分点。
3.房地产开发投资、新开工、竣工：
单月投资降幅扩大，整体投资仍然低迷。10月开发投资金额7629亿元，同比下降12.3%，降幅较9月扩大了3.0
单月投资额处于2014年以来同期的最低水平，地产投资仍然受制于土地市场以及施工建安投资的低迷。1）受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端大幅收缩，房企拿地意愿持续低迷，拖累房地产开发投资。今年二季度全国（300城）土地成交总价同比下降45.4%，降幅较一季度扩大42.6个百分点，我们预计将继续拖累今年四季度的土地投资。不过今年三季度土地成交有所改善，三季度全国土地成交总价同比下降7.6%，较二季度降幅收窄37.8个百分点，或带动明年一季度土地投资小幅修复。
2）施工建安投资持续低迷。10月新开工面积5176万平，同比下降26.7%，降幅较9月扩大了6.8个百分点，《这次地产不一样？》（2024/05/13）且新开工规模处于2009年以来同期历史最低水平。1-10月施工面积也有12.4%的下降。从区域来看，前期投资降幅较小的东部地区本月投资降幅扩大，东部地区10月投资额同比下降16.6%，降幅较9月扩大了6.7个百分点；中、西部投资同比增速分别为-4.8%、-2.2%，降幅较9月分别收窄了6.8、4.0个百分点。1-10月累计开发投资金额8.63万亿元，同比下降10.3%；新开工面积6.12亿平，同比下降22.6%。我们认为，当前制约新开工修复的因素未出现明显改善，如前期土地成交规模大幅下滑、房企资金紧张、销售尚未恢复，我们预计短期内新开工或延续下行态势，房地产开发投资整体或仍偏弱。
竣工面积单月同比降幅虽然收窄，但降幅仍然较大，今年以来持续出现双位数负增长。10月竣工面积5179万平，同比下降20.1%，降幅较9月收窄了11.3个百分点，今年以来持续出现两位数的单月同比降幅。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，竣工持续承压。1-10月累计竣工面积4.20亿平，同比下降23.9%。
4.开发商资金：
房企到位资金降幅收窄，主要是受益于销售回款的改善，而外部融资持续走弱。10月房企到位资金8337亿元，同比减少10.8%（前值：-18.4%）。1）房款4208亿元，同比减少5.5%（前值：-26.2%）。定金及预收款同比减少3.9%，同比降幅较9月收窄了22.3个百分点，主要是由于销售回款的改善。个人按揭贷款同比减少8.8%，降幅较9月收窄了17.2个百分点。10月新增居民中长期贷款1100亿元，环比少增1200亿元，同比多增393亿元。2）非房款4129亿元，同比减少15.5%（前值：-12.0%）。其中国内贷款934亿元，同比下降8.8%，同比降幅较9月收窄了5.6个百分点；自筹资金2803亿元，同比下降22.7%，同比降幅较9月扩大了8.9个百分点1-10月房企到位资金累计8.72万亿元，同比下降19.2%。
投资建议
受益于9月底接连会议上的积极表态和地产支持政策不断落地，10月销售基本面已经明显转好。当前围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在持续发力过程中，且后续的政策或更具针对性，最新出台的住房交易税费降低新政可以在一定程度上巩固前期市场修复行情，叠加年底各开发商冲刺销售业绩，11、12月的成交预计仍将继续修复。未来成交修复趋势能否进一步巩固，取决于房地产政策以及宏观财政政策对经济的影响。从地产板块的投资机会角度，短期内国内地产行情将主要依据于国内本身的基本面数据的修复，我们认为需重视Q4地产板块的投资机会。
现阶段我们建议关注两条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：万科A、金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、招商蛇口、华润置地、保利发展、滨江集团、华发股份。
风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
