财政部11月13日降税利好房地产行业：需求侧全面松绑，市场迎来重大利好
事件：2024年11月13日，财政部等部门发布《关于促进房地产市场平稳发展有关税收政策的公告》，其内容主要针对契税、增值税等住房交易相关税收政策。
改善性需求再获支持：契税方面，个人购买家庭唯一住房，面积为140平米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套住房，面积为140平米及以下的，减按1%的税率征收契税、面积为140平米以上的，减按2%税率征收契税；并明确4个一线城市可以与其他地区统一使用家庭第二套住房契税优惠政策。此次调整后，现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平米提高到140平米。我们认为，降低契税税率后，居民购房成本下降，改善性需求或迎较大刺激。
二手房交易成本下降：增值税方面，取消普宅和非普宅的城市，对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。以上海为例，此前出售非普住宅的增值税率或达5%。以500万元的住房为例，若原值为200万元，则对应的增值税或达14.29万元。因此此次调整后，居民的二手房交易成本或将明显降低，二手房成交或将得到进一步支持。2023年1-11月，二手住房成交占住房交易的比例已达37.1%，二手房交易占比可观。由于二手房置换或将带来新房购置需求，因此免征增值税或对新房和二手房均起支持作用。
缓解供给端资金压力：土地增值税方面，取消普宅和非普宅标准的城市，增值税额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。土地增值税预征率下限降低，东部地区、中部和东北地区、西部地区的土地增值税预征率均降低0.5pct，分别至1.5%、1%、0.5%。由于土地增值税降低土地增值税预征率下限或缓解房企的资金压力，表现出政策对于楼市供给侧的进一步支持。
投资建议：财政部等多部门针对住房交易出台税收支持政策，从需求端和供给端分别给予支持。我们认为，此次政策或将进一步支持改善性住房需求，二手房交易成本下降有望带动存量房交易并对新房成交起支持作用。在政策的持续作用下，行业整体有望实现估值提升。我们认为头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步拾升。我们看好：保利发展、招商蛇口、龙湖集团、万科A、滨江集团、新城控股、招商积余；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：华润万象生活：3）优质商业：张江高科、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股：5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。
风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。
