房地产市场回暖迹象显现：销售降幅持续收窄，资金到位边际好转，前景可期
事项：
国家统计局公布2024年1-10月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额8.6万亿元，同比下降10.3%；房屋施工72.1亿平米，同比下降12.4%；新开工6.1亿平米，同比下降22.6%；竣工4.2亿平米，同比下降23.9%；新建商品房销售面积7.8亿平米，同比下降15.8%；销售额7.7万亿元，同比下降20.9%；待售面积7.3亿平米，同比增长12.7%。房企到位资金8.7万亿元，同比下降19.2%。
平安观点：
单月销售降幅持续收窄，均价增速转正：10月全国商品房销售面积7646万平米、销售金额7975亿元，同比下降1.6%、1%，降幅较9月收窄9.4个、15.3个百分点，连续3个月改善。其中东部、中部、西部、东北部10月单月销售面积同比分别下降2%、增长3.8%、下降5%、下降3%，增速较9月提升10.4个、12.4个、6.1个、4.4个百分点。10月全国商品房销售均价10430元/平米，环比上涨10.3%，同比上涨0.6%。10月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数、二手住宅销售价格指数环比均下降0.5%；其中一线城市新建商品住宅环比下降0.2%、二手住宅环比上涨0.4%，表现相对突出，上海新建商品住宅、二手住宅环比上涨0.3%、0.2%，深圳新建商品住宅、二手住宅环比上涨0.1%、0.7%，由跌转涨。根据Wind统计，11月前14天重点50城新房日均成交套数环比10月下降2.2%，但同比增长6.4%，重点20城二手房日均成交套数环比10月增长23.6%，同比增长25.6%，销售热度有所延续。往后看，房地产“止跌回稳”或遵循“核心城市好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”，在二线郊区及三四线销售仍有压力背景下，预计2024、2025年商品房销售面积同比下降15%、5-10%。
单月投资开工降幅扩大，竣工收窄：10月全国房地产投资7629亿元，同比下降12.3%，降幅较9月扩大3个百分点。其中东部、中部、西部、东北部单月投资同比分别下降16.6%、4.8%、2.2%、30.7%，降幅较9月扩大6.7个、收窄6.8个、收窄4个、扩大14.5个百分点。10月全国新开工5176万平米，同比下降26.7%，降幅较9月扩大6.8个百分点；竣工5179万平米，同比下降20.1%，降幅较9月收窄11.3个百分点。往后看，我们认为投资复苏将滞后于销售，复苏链条或按照“量稳——价稳——房企现金流修复——投资节奏修复”，预计2024、2025年房地产投资同比下降10%、5-10%，超预期因素或来自“4万亿”白名单贷款等实质落地，施工强度提升带来投资超预期表现。
到位资金边际好转，房企现金流改善：10月房企到位资金同比下降10.8%，降幅较9月收窄7.7个百分点。其中国内贷款同比下降8.8%，降幅较9月收窄5.6个百分点，定金及预收款、个人按揭贷款同比下降3.9%、8.8%，降幅较9月收窄22.3个、17.2个百分点。受此影响，1-10月房企到位资金8.7万亿元，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款分别为1.2万亿元、2.6万亿元、1.2万亿元，同比分别下降19.2%、6.4%、27.7%、32.8%。
投资建议：10月全国商品房销售降幅延续收窄，价格表现趋稳，到位资金边际好转，维持板块积极观点。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企，如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
风险提示：1）政策呵护不及预期风险：若后续政策呵护力度有限，楼市修复、房企现金流压力改善持续性可能不足；2）二手房持续分流叠加高品质住宅供应不足，楼市修复不及预期风险：若居民预期改善缓慢，叠加二手房持续分流市场需求，而拿地开工下滑背景下新增优质住宅供应不足，楼市磨底时间可能拉长；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；4）房地产行业短期波动超出预期风险。
