政策效应显现，房价稳步回升，房地产行业前景展望乐观周报发布！
行业追踪（2024.11.10-2024.11.16）
10月商品房销售显著回暖，投资、开工降幅扩大
1-10月份，新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%，其中住宅销售额下降22.0%。1-10月份，全国房地产开发投资86309亿元，同比下降10.3%；其中，住宅投资65644亿元，下降10.4%。房地产开发企业房屋施工面积720660万平方米，同比下降12.4%。其中，住宅施工面积504493万平方米，下降12.9%。房屋新开工面积61227万平方米，下降22.6%。其中，住宅新开工面积44569万平方米，下降22.7%。房屋竣工面积41995万平方米，下降23.9%。其中，住宅竣工面积30702万平方米，下降23.4%。
10月多城房价环比转涨，“止跌企稳”成效初显
11月15日，统计局公布的全国70城房价数据显示，2024年10月，新房价格环比上涨城市数量为7个，较上月增加4城；下跌城市有63个，下跌城市个数占比约90%；二手房价格方面，有8城房价环比上涨，环比上涨城市个数创自2023年6月以来新高。新房价格方面，10月70城新房价格环比降幅为0.51%，跌幅较上月收窄0.19个百分点。其中，一线城市新房价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点；二、三线城市环比均降0.5%，降
幅均较上月收窄0.2个百分点。二手房方面，70城二手房价格边际改善的趋势显著。10月
70城二手房价格环比下降0.48%，跌幅较上月收窄0.45个百分点。其中一线城市的二手房价格，出现近13个月以来首次环比转涨，由上月下降1.2%转为上涨0.4%。二线、三线环比分别下降0.4%、0.6%，降幅分别较上月收窄0.5个百分点、0.3个百分点。
调查显示房价回升预期改善，统计局对后期走势保持乐观
国家统计局新闻发言人付凌晖表示“一揽子促进房地产市场止跌回稳的措施显效，10月份房地产市场出现积极变化。随着各项政策效能进一步释放，推动房地产市场止跌回稳的动能将增强。因此对房地产市场后期走势我们保持乐观的态度。但也要看到，经过长期高速扩张，我国房地产市场已进入到新发展阶段，未来从以数量扩张为主转向以质量优化为主转变，更好地满足居民多样化住房需求。下阶段，要积极主动适应房地产市场供求关系发生深刻变化的客观现实，严控增量、优化存量、提高质量，在优化土地、财税、金融政策等方面协同发力，加快构建房地产发展新模式，推动房地产市场平稳健康发展。”
11月新房、二手房同比增速改善
新房市场本周成交343万平，月度同比+11.31%，相较上月改善18.05pct；累计库存10994万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交214万平，月度同比+24.02%，相较上月改善7.23pct。11月4日-11月10日，土地市场本周成交建面1900万平，滚动12周同比1.93%；成交总额413亿元，滚动12周同比-15.04%；全国平均溢价率5.9%，滚动12周同比+0.37pct。
本周申万房地产指数-8.92%，较上周下跌15.74pct，涨幅排名31/31，跑输沪深300指数5.62pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-8.63%，较上周下降10.62pct，涨幅排序10/11，跑输恒生指数2.35pct；克而瑞内房股领先指数为-13.58%，较上周下跌17.88pct。投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。
风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期
