深圳办公楼市场新格局揭秘：固本开新，聚势谋远，未来趋势一览无遗
深圳经济特区建立以来，地区生产总值（GDP）从1980年的2.7亿元增长至2023年的3.5万亿元，增长幅度超过1万倍从一个边睡农业县迅速成长为国际化创新型城市。其办公楼市场也在短短数十年内飞速发展。截至2024年9月底深圳甲级办公楼存量达到1.374万平方米，存量规模仅次于上海，位列全国第二。
近年来，随着新兴子市场的办公楼项目逐步建成，深圳甲级办公楼市场迎来供应高峰。自2020年至2024年第三季度，新增供应量累积约544万平方米。新近落成的甲级办公楼项目中，总部办公物业和市区的城市更新项目占据主导，且大部分新供应位于新兴子市场。
由于深圳经济结构升级的需要，深圳确立了以前海、后海及宝安中心区组成的第二城市中心—一前海中心。新的城市中心逐步建成众多高品质办公楼，为新兴制造业与高端服务业发展提供了重要的办公空间。
与此同时，深圳大力发展总部经济，大量商业土地通过出让或划拨给高科技和金融服务企业建设总部大楼，从而鼓励产业集聚。目前，深圳已建成深圳湾超级总部基地、深圳湾高新区总部基地、后海中心区、福田中心区留仙洞、龙华核心区六大总部基地。2019年到2024年，深圳甲级办公楼新增793万平方米，其中285万平方米在上述区域，占36%；2025至2028年，上述区域的新增供应面积约214万平方米，占总新增面积的53%。
与此同时，为完善城市功能，提升城市品质，改善人居环境，深圳持续推进城市更新与土地整备。城市更新项目配比的商业面积，成为近年来福田、罗湖等成熟甲级办公楼子市场的最主要新增供应来源。2020年以来，福田和罗湖涉及城市更新与土地整备的新建甲级办公楼共120万平方米，占罗湖和福田总新增供应面积的66%。
在需求方面，随着粤港澳大湾区内部正逐步实现互联互通，形成要素一体化循环，加快粤港澳三地的规则衔接和机制对接，这为商业地产市场带来了新的增长点。一方面，深圳作为进入内地市场的窗口，吸引港资外资企业入驻。另一方面，一批高端智造企业选择以深圳作为出海的桥头堡，利用既邻香港的地理优势和成本优势，便捷对接全球市场，并获得更加广阔的投融资机会
