“11月房企销售风云榜：百强房企成绩单揭秘！”
行业追踪（2024.11.24-2024.11.30）
房企销售热度相对维持，增长动能略有趋弱
操盘口径：2024年11月，TOP100房企实现销售操盘金额3633.5亿元，环比下降16.6%，较9月增长44.3%；同比降低6.9%。1-11月累计操盘金额34326.3亿元，同比下降30.7%，降幅较10月收窄近2pct。全口径：11月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比下降19.0%，同比下降9.0%，同比增速较10月降低17.3pct；1-11月累计销售金额同比下降30.6%，降幅较1-10月收窄5.4pct。分梯度看，2024年11月TOP10、TOP11-30、TOP31-50单月销售金额同比-11.9%、-16.5%、16.1%，增速较10月分别-23.5pct、-14.5pct、+2.7pct。
多数房企月环比下行，国央企销售韧性领先
分性质看，央企、地方国企、民企11月销售额同比增速分别为-2.1%、-11.0%、-33.5%，较10月分别-22.5pct、-30.3pct、-16.7pct，分别环比-23.1%、-17.2%、-11.0%；违约、未违约房企11月销售额分别同比-51.6%、-10.9%，较10月分别-26.8pct、-16.8pct。央企、信用优质房企销售韧性领先。1）央企：保利、中海、华润、招蛇11月销售额分别同比-23.3%、+30.8%、+6.6%、-8.4%，分别环比-42.7%、-27.8%、-16.8%、-3.1%；
2）地方国企：华发、建发、越秀、城建分别同比+45.6%、-32%、-16.3%、-37.6%，分
别环比+20.1%、-33.6%、-23.5%、-1.5%；3）典型非国央企：绿城、滨江、龙湖、万科、金地、新城分别同比-10.4%、-9.0%、-22.9%、-33.7%、-52.7%、-51.2%，分别环比+24.0%、-18.1%、-31.0%、-1.7%、-13.9%、-3.8%。整体来看，市场热度一定程度维持，销售淡月叠加政策效力边际递减，多数房企增长势能趋弱，少数环比维持增势，或与深耕区域热度更佳，公司保持相对推货力度有关。
城市层面点状复苏，继续看好国央企业绩弹性
11月，重点30城单月成交环比微增3%，同比增长20%，较三季度月均值相比增长60%。前11月累计同比下降26%，降幅较10月收窄3.91个百分点。展望12月，我们预计房企将保持较强促销力度冲刺业绩，百强及核心城市销售同环比有望延续改善趋势，我们继续看好国央企业绩弹性。价格方面，未来高能级、低库存及前期跌幅已较大的城市价格有望进一步企稳。此外，近期建议关注重要会议节点的地产潜在政策增量，不排除政策靠前发力以巩固市场预期，为基本面周期反转继续提供利好。
11月新房、二手房同比增速改善
新房市场本周成交476万平，月度同比+7.44%，相较上月改善14.19pct；累计库存10150万平，二线、三线及以下去化加速，一线速度持平。二手房市场本周成交220万平，月度同比+20.81%，相较上月改善4.02pct。11月18日-11月24日，土地市场本周成交建面3879万平，滚动12周同比5.28%；成交总额899亿元，滚动12周同比-2.11%；全国平均溢价率1.95%，滚动12周同比+0.71pct。
本周申万房地产指数+3.08%，较上周提升3.91pct，涨幅排名12/31，领先沪深300指数1.76pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+0.78%，较上周提升3.17pct，涨幅排序5/11，跑输恒生指数0.22pct；克而瑞内房股领先指数为2.60%，较上周提升6.84pct。投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。
风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期
