政治局再论地产，9月26日需求侧政策有望进一步放宽
事件：2024年9月26日，中共中央政治局召开会议，提到“促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单项目贷款投房力度，支持盘活存量限制土地”；“调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”需求：限购将迎放松此次会议提到调整住房限购政策。根据我们统计，截至2024年9月25日，北京、上海、广州、深圳、天津及其他少数区域限购。此次政治局会议明确提到调整限购为后续的政策方向。我们认为未来高能级城市的限购调整值得期待。
供给：严控增量、优化存量此前自然资源部于4月29日发布通知严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应，抑制存量住宅用地不合理增长，控制住宅库存量。我们认为未来土地供应或将进一步严格控制，现有存量住宅或将通过收储等方式实现商品住宅库存的去化，一方面有望消化楼市去化周期较久的库存，另一方面收储作为保障性租赁住房或配售型保障房，满足居民的基本住房需求。
房企：持续支持融资此次会议提到“加大白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地”。1）城市房地产融资协调机制于2024年初建立，引导金融机构满足房地产项目的合理融资需求；截至2024年9月23日，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元。我们认为“白名单”项目贷款投放力度有望加大，针对房地产项目的贷款投放或将提升，房企项目的资金压力有望得到缓解。2）9月24日央行提到研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，在必要的时候也可以由人民银行提供再贷款支持：土地是房企表内重要的存量资产之一，若出台市场化收购房企士地的政策并提供相应的货币支持，房企的存量士地资产有望得到盘活，房企的资金压力有望得到缓解。
推动构建新模式此次会议提到“抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。我们认为未来形成“人、房、地、钱”要素联动。1）“以人定房”—一根据人口居住需求适当供应匹配需求的住房、2）“以人定地”—一根据需要建设的住房和需要消化的住房适当增加或减少土地供应，以调节楼市的动态平衡：3）“以房定钱”——主要根据住房特征制定（匹配）相应的销售价格，如保障性住房、人才住房、商品住房等销售价格（或租赁价格）具有差别，并根据相应的住房给予适当的贷款额度。
投资建议：近期针对放地产的政策出台节奏显著加快，此次政治局会议提到调整限购、支持盘活存量限制土地等，明确后续政策方向。我们认为政策对于房地产行业的楼市供需、房企融资、新模式发展等方面的支持力度进一步加大。头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。我们看好：招商蛇口、保利发展、龙湖集团、万科A、滨江集团、新城控股、招商积余：建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展：2）优质物管：华润万象生活；3）优质商业：张江高科、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股：5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。
风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。
