政策连击助力地产回暖，研究揭秘加速止跌回稳之道
事件
2024年10月17日，国新办举行新闻发布会，住建部、财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局相关负责人共同出席，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。
点评
政策组合拳“四个取消”及“四个降低”：取消门槛，降低成本，释放需求。“四个取消”即充分赋予城市政府调控自主权，取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。“四个降低”即降低公积金贷款利率，降低首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。通过以上一系列需求端支持政策的组合拳，能够降低居民购房成本，减轻还贷压力，促进刚性和改善性住房需求的释放。
政策组合拳“两个增加”之一：重启货币化安置，提振投资及需求。在目前全国35个大城市，需要改造170万套城中村，同时全国需要改造的危旧房有50万套。在此基础上，通过货币化安置等方式，再新增实施100万套城中村改造和危旧房改造（只要前期工作做得好，还可以继续加大支持力度）。对此给出五条政策支持：①重点支持地级以上城市。②开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。③允许地方发行政府专项债。④给予税费优惠。⑤商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。我们认为本次转变此前主要采用实物安置的方向，重启货币化安置方式，一方面有助于消化库存，另一方面能托底投资及促进需求，共同促进地产企稳。假设户均面积50-100平，新增改造100万套城中村和危旧房，或有望释放约0.5-1亿方的刚性购房需求，占到今年1-8月全国新建商品住宅销售面积的10%-20%，对销售的边际提升较为明显。
政策组合拳“两个增加”之二：提出4万亿支持“白名单”项目融资，修复市场信心。截至昨日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元，预计到年底“白名单”项目贷款审批通过金额将超过4万亿元。为贯彻落实，工作重点在于：①要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。②进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”。③优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。通过落实房地产项目融资工作，加大白名单贷款投入，保障房屋建成交付，修复市场信心。
前端指标明显好转，地产筑底企稳可期。住建部部长倪虹表示，在系列政策作用下，经过3年调整的房地产市场已开始筑底。从目前市场情况看，很多城市、很多项目看房量、到访量明显上升，销售量也有不同程度的增长，房地产主要指标明显好转。10月数据或将体现政策效果，呈现积极乐观的结果。
投资建议
今日新闻发布会重点在于：第一新增实施100万套城中村和危旧房改造且后续还有政策空间，第二进一步优化完善白名单项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。9月底以来一系列政策支持下，当前多地楼市热度较高，若核心城市能够持续释放市场止跌企稳积极的信号，则有望提振信心、改善预期，真正迎来地产止跌企稳的拐点。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、越秀地产、招商蛇口等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约
