9月70城房价环比跌幅持稳，一线楼市跌幅加剧：深度解读2024年9月房地产市场走势
核心观点
70大中城市新房、二手房房价环比跌幅持平，所有城市二手房房价环比均下跌。9月70大中城市新房房价环比下降0.7%，二手房房价环比下跌0.9%，环比降幅均与上月持平。从房价下跌的时长来看，2023年6月-2024年9月70城新房房价环比已经持续下跌16个月，2023年5月-2024年9月70城二手房房价环比已经持续下跌17个月，此轮房价下行期的时长超过2014年（2014年5月-2015年3月新房二手房房价环比持续负增长11个月）。目前新房和二手房都出现了疲弱甚至相互竞争、循环降价的现象。不过整体而言，二手房市场的价格下行压力相对于新房更大，当前“以价换量”仍然延续。我们认为，本轮房价环比下降仍会持续一段时间，年内也许能见到降幅收窄，但相比于14年“深V”后的快速反弹（约两个季度），本轮房价环比增速回正可能需更长的时间。从房价下跌的城市数量来看，2024年9月70城中新房房价环比下跌的城市数量有66个，较8月减少了1个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.76%，较8月收窄0.01个百分点；所有城市二手房房价环比均下跌，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.93%，较8月收窄了0.03个百分点。
一线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大。1）新房：9月一线城市新房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月扩大0.2个百分点，仅上海继续逆势上涨。其中，北京环比下降0.7%（前值：-0.5%）；上海环比上涨0.6%（前值：+0.6%）；广州环比下降0.9%（前值：-0.5%），已经连续16个月房价下滑；深圳环比下降1.0%（前值：-0.8%），已经连续17个月房价下滑。上海自2019年8月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足，环比涨幅位列70城首位，今年以来由于高价盘集中成交的影响下，带动新房房价持续提升。2）二手房：8月一线城市二手房房价环比下降1.2%，环比降幅较上月扩大了0.3个百分点。其中，北京环比下降1.3%（前值：-1.0%）；上海环比下降1.2%（前值：-0.6%）；广州环比下降1.1%（前值：-0.7%）；深圳环比下降1.3%（前值：-1.3%）。一线城市“以价换量”的形势仍然延续
二线城市新房房价环比跌幅与上月持平，二手房房价环比跌幅收窄。1）新房：二线城市新房房价环比下降0.7%，环比降幅与上月持平。仅太原环比微增0.3%、南京环比持平，其余所有城市环比均下跌，环比跌幅相对较大的城市有天津、福州、厦门、南昌、济南、武汉、南宁、昆明，跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降0.9%，环比降幅较上月收窄0.1个百分点。所有二线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有呼和浩特、沈阳、大连、南京、杭州、合肥、福州、厦门、南昌、青岛、郑州、南宁、重庆，环比跌幅均大于等于1.0%。
三线城市新房房价环比跌幅收窄，二手房房价环比跌幅与上月持平。1）新房：三线城市新房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月收窄了0.1个百分点。除徐州环比微增0.1%以外，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有温州、金华、洛阳、北海、泸州，环比跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降0.9%，环比降幅与上月持平。所有三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有唐山、包头、牡丹江、无锡、扬州、徐州、温州、金华、泉州、九江、洛阳、常德、三亚、泸州，环比跌幅均大于等于1.0%
9月刚需产品新房房价环比跌幅收窄；改善型产品二手房房价环比跌幅扩大。1）刚需产品：90平以下新房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降1.0%，环比降幅与上月持平。2）刚改产品：90-144平新房房价环比下降0.7%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降0.9%，环比降幅与上月持平。3）改善型产品：144平以上新房房价环比下降0.7%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降0.9%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点。
投资建议
尽管当前新房、二手房房价仍在持续下行，但我们认为“止跌企稳”的首要关键是量的企稳尤其是核心城市的量的回稳。这也就意味着超短期内，房价绝对值可能还会有小幅探底，但相较于之前的“无底”的悲观预期，市场已经在纠偏的过程中了。因此我们认为，下一阶段，地产的基本面的演绎会是“量稳价跌”到“量增价稳”，再到“量价齐稳”，整个修复周期预计会在12-15个月左右。而对于地产板块的投资机会来说，当前无论是宏观还是行业的大方向已经明确，随着后续各项支持政策不断落地、落实，我们预计会是一个自上而下的复苏时期。短期来看，10月地产板块的催化剂可能会出现在21号的LPR调整日，目前降息预期基本明确，但落地后仍会有行情兑现。其次是11月初的美国大选结果和美联储会议，这也将是全球资金对国内资产做出投资决策的重要判断依据，但目前这两块的预期仍不明朗，因此11月的国内地产行情将主要依据于国内本身的基本面数据的修复，目前看我们预计11月中旬的统计局数据（反映10月数据）相对乐观，叠加当前政策传导和年底各开发商冲刺业绩，我们认为需重视Q4地产板块的投资机会。
现阶段我们建议关注两条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：万科A、金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、招商蛇口、华润置地、保利发展、滨江集团、华发股份。
风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
