地产界24年三季报洞察:增长势头持续,增速放缓迹象明显
盈利:亏损扩大,短期业绩压力延续
24年前三季度,样本房企(样本选取113家A股上市房企,其中7家大型、28家中型,78家小型房企)财报主要指标表现如下:
营业收入:24年前三季度,样本房企实现12131亿元,同比-24.90%(24H1:同比-20.62%),分梯度来看,大型、中型、小型房企同比增速分别为-13.06%、-26.71%、-38.89%(24H1:分别同比-13.3%、-24.10%、-25.85%)。归母净利润:24年前三季度,样本房企归母净亏损386亿元(24H1:亏损352亿元),同比转负。分梯度来看,大型、中型房企同比增速分别为-116.38%、-71.85%,小型房企亏损扩大45.07%。整体来看,三季度房企营收增速表现较中期继续下滑,利润累计亏损较中期加大,但单季亏损幅度边际缩小。我们认为,房企业绩继续走弱原因仍是销售整体偏弱,叠加房价走弱,造成结转利润及存货净值下行。10月以来,房企销售显著好转,我们认为或对未来年价格预期平稳及结转营收回升构成利好,但作用效果不在当下,近期较大折扣促销力度或使得全年房企利润端压力持续,亏损幅度或继续加大。行业性业绩底的前提仍是价格触底企稳。毛利率:24年前三季度,样本房企毛利率为14.89%(24H1:14.78%),较去年同期下行2.36个百分点。分梯度来看,大型、中型、小型房企分别为12.82%、16.43%、16.29%(24H1分别为:12.87%、17.08%、14.59%),和去年同期相比,分别-6.01、-0.11、+0.25个百分点。三季度房企毛利率较中期小幅回升,但较去年同期下滑明显,我们认为结转收入下滑、结转利润率下行、资产及信用减值计提增加是主要原因,背后反映行业前期“量价齐跌”状况。考虑Q4通常为业绩结转及计提高峰期,不排除Q4毛利率继续走弱可能,但24Q3较上半年亏损幅度减小,毛利率稳中有升或一定程度说明业绩大幅下探的空间有限。
经营:销售回款降幅收窄,投资及劳务支出降幅扩大
销售商品、提供劳务收到的现金:24年前三季度,样本房企销售商品、提供劳务收到的现金同比下降33.90%(24H1:-37.14%),分梯度来看,大型、中型、小型房企同比增速分别为-27.33%、-37.48%、-40.76%(24H1:分别为-31.84%、-40.84%、-40.86%)。购买商品、接受劳务支付的现金:24年前三季度,样本房企购买商品、接受劳务支付的现金同比下降-27.22%(24H1:-22.73%),分梯度来看,大型、中型、小型房企同比增速分别为-21.34%、-30.08%、-34.33%(24H1:分别为-16.85%、-27.76%、-24.48%)。预收账款与合同负债:24年前三季度,样本房企预收账款与合同负债合计同比下降29.95%。分梯度来看,大型、中型、小型房企同比增速分别为-22.73%、-24.44%、-50.33%。三季度大中小型房企销售回款现金流同比降幅均有收窄,反映行业需求下滑趋势得到一定缓解。大型房企销售回收现金、预收账款与合同负债同比降幅最小,反映其更强的销售韧性。但各梯队房企购买商品、接受劳务支付的现金同比下行幅度较中期继续扩大,与销售回款增速趋势相逆,或反映销售下行对房企投资的抑制仍未缓解,我们认为行业投资信心改善仍需时间。展望四季度,得益于市场回暖我们预计上市房企销售回款表现或继续改善,大型房企销售、投资端优势延续,行业市占率继续提升。
扩张:Q3经营性现金流改善,筹资性现金流下滑
经营活动现金流净额:24年前三季度,样本房企经营活动现金流净额为-155亿元(24H1:-535亿元),较23年同期减少1700亿元,分梯度来看,大型、中型、小型房企分别为51、91、-196亿元(24H1:分别为-198、-60、-278亿元),较23年同期分别减少-437、795、-468亿元。筹资活动现金流净额:24年前三季度,样本房企筹资活动现金流净额为-1283亿元(24H1:-374亿元,较23年同期增加944亿元,分梯度来看,大型、中型、小型房企分别为-498、-422、-363亿元(24H1:-30、-102、-242亿元),较23年同期分别增加474、257、213亿元。样本房企现经营性现金流净额继上半年首度转负后,三季度净流出幅度有所缩减,反映行业Q3现金流状况边际改善。样本房企筹资活动现金流净额较24年中期大幅扩大,反映行业融资端压力仍存,但较23年同期修复幅度同样较大,反映房企获益于融资政策支持,通过增量借款对冲经营性现金流快速收缩的压力,其中大型房企筹资净额增加规模最多,或反映其融资端受益空间更大。
投资建议:政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”,基本面拐点或将近,增量政策预期持续。交易端,市场“底部共识”增强,“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅,未来顺周期地产股弹性空间同样较大。标的方面,建议关注1)未出险优质非国央企:龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2)地方国企:越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3)龙头央企:中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等;4)优质物管:中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余;5)租赁企业:贝壳。
风险提示:行业信用风险蔓延;行业销售下行超预期;因城施策力度不及预期