税费减免新规落地，财政助力购房成本大降，房地产行业迎来重大利好！
事项：
11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。
平安观点：
人大常委会表态后细则落地，加大契税优惠力度：上周人大常委会发布会表示“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，本次发文为细则正式落地。契税方面，将现行享受1%契税税率的面积标准由90平方米提高到140平方米（根据wind数据，2024年以来，截至11月12日30个大中城市商品房成交套均面积为110平米），北上广深可与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，调整后在全国范围内无论首套或二套住房，140平方米以内统一按1%税率缴纳契税，超过140平米首套1.5%、二套2%，即90-140平方米首套房购房者契税可减少0.5%。由于新政前一线城市二套房基本按照3%收取契税，新政后购房者可享受1%或2%契税减免，按照房屋总价1000万元估算，契税对应减少10、20万元，积极支持居民刚性和改善性住房需求。
明确与取消普宅/非普相衔接的增值税、土地增值税优惠政策：增值税方面，北上广深若取消非普住宅标准，则持有2年以上非普宅亦免征增值税（调整前仅普宅免征），降低二手非普宅交易摩擦成本。土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策；将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5pct，调整后东部地区1.5％，中部和东北地区1％，西部地区0.5％，进一步降低房企税费负担。
投资建议：维持板块积极观点。税费优惠政策更为边际利好二套房及非普宅等改善客群，预计行业“止跌企稳”将遵循“好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”，中期历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
风险提示：1）政策呵护不及预期风险：若后续政策呵护力度有限，楼市修复、房企现金流压力改善持续性可能不足；2）二手房持续分流叠加高品质住宅供应不足，楼市修复不及预期风险：若居民预期改善缓慢，叠加二手房持续分流市场需求，而拿地开工下滑背景下新增优质住宅供应不足，楼市磨底时间可能拉长；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；4）房地产行业短期波动超出预期风险。
