"税率或将下调！11月新房供应缩水，房产市场迎来新变局"
行业点评本周A股地产、港股物业上涨，港股地产下跌。本周（11.2-11.8）申万A股房地产板块涨跌幅为+6.8%，在各板块中位列第11；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.9%，在各板块中位列第22。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.6%，沪深300指数涨跌幅为+5.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.5%和-3.4%。
本周绿城、越秀触顶摇号各获取一宗北京海淀功德寺地块。本周（11.2-11.8）全国300城宅地成交建面472万㎡，单周环比-61%，单周同比-64%，平均溢价率7%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面20420万㎡，累计同比-38%；年初至今，绿城中国、保利发展、建发房产、滨江集团、华润置地的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售环比下降，同比保持上升，其中深圳楼市持续火热，同比+125%。本周（11.2-11.8）35个城市商品房成交合计313万平米，周环比-29%，周同比+18%。其中：一线城市周环比-38%，周同比+23%；二线城市周环比-27%，周同比+9%；三四线城市周环比-9%，周同比+105%。
本周二手房成交环比基本持平，同比大幅上升，二手房整体成交维持高位。本周（11.2-11.8）15个城市二手房成交合计289万平米，周环比-1%，周同比+47%。其中：一线城市周环比-9%，周同比+74%；二线城市周环比+5%，周同比+35%；三四线城市周环比+2%，周同比+36%。
近期房地产交易相关税率有望下调，收储有望加速落地。11月8日财政部部长表示：支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出；专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备、存量商品房用作保障性住房方面，正在配合研究制定政策细则，推动加快落地。我们认为：①近期房地产交易所涉的增值税、契税等有望迎来下调，降低居民购房及置换的成本，进一步释放需求；②地方政府发行专项债来收储土地、收购存量商品房正处于政策细则的制定阶段，待政策明确后，各地收储有望加速落地并形成实物量，加快地产的企稳进程。
十一月进入传统淡季，新房供给减少或在一定程度上制约销售。随着“金九银十”传统营销旺季结束，以及备战12月业绩冲刺期，11月为传统淡季，房企推盘积极性稳步回落。根据克而瑞调研数据，11月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积620万平方米，环比-9%，同比-52%。分城市能级来看，一线预计供应123万方，同比-59%，环比-25%；二线预计供应458万方，同比-51%，环比-8%；三四线预计供应39万方，同比-37%，环比+62%。我们认为随着政策脉冲效应走弱，新房供给回落，房企营销活动减少等因素影响，或对11月新房销售额的上升形成一定制约。
投资建议
我们认为不必纠结支持地方化债的金额是否符合预期，更应看到中央已出台近年来力度最大的化债举措，支持地方化债的决心是坚决的。财政政策和货币政策共同发力相互促进，随着政策的加码及传导，若经济修复、流动性宽裕、通胀预期再起，则将加快止跌回稳进程，地产自然见底可期。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：建筑企业推荐与母公司充分开展业务协同，且直接受益于地方政府化债的建发合诚；房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业公司、建筑公司；关注受益于地方化债的城投公司。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约
