“重磅！财政发力减税降费，地产行业销售回暖势头强劲，月报深度解析持续性走势”
核心摘要
本月观点：10月百强房企及一线销售同比转正，关注年末销售复苏持续性。我们认为当前房价/首付/利率/税费下降下国内居民购房成本较高点已大幅下降，9月百城租售比已大于十年期国债，测算100万总价住房租金与扣除公积金后月供已经接近，国内已初具海外楼市“止跌回稳”部分特征。预计“止跌企稳”将遵循“好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”，中期历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企(绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地等)；2）估值修复房企（万科A、金地集团、新城控股）；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）细分领域头部企业。
政策：住建部明确组合拳细则，财政发力降低购房成本。2024年10月涉房类政策28项，均为偏松类政策。住建部加大“白名单”项目支持力度，下调存量房贷利率已于10月完成。财政部发文加大契税、增值税优惠力度，更为边际利好二套房及非普宅等改善客群。
资金：5年期LPR下调25bp，存量房贷利率完成下调。10月M2同比增速环比升0.7pct；社融存量同比增速环比降0.2pct。10月1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价均下调25bp；新增居民短期和中长期贷款分别同比多增1543亿和393亿，主要系9月底央行开始推动降息、降准和降低存量房贷利率，大行10月25日起统一批量调整存量房贷利率，减缓居民提前还贷行为。
楼市：10月以来成交改善，关注销售回暖持续性。10月50城新房日均成交环比升24.9%，同比升5.6%；重点20城二手房日均成交环比升23.2%，同比降1.5%。11月（前13日）50城新房日均成交环比降3%，同比升5.6%；重点20城二手房日均成交环比升22.2%，同比升28.9%。
地市：供地节奏不及上年同期，溢价率环比下滑。10月土地市场供地节奏不及上年同期，百城土地供应建面环比升0.3%；百城成交建面环比降2.2%；平均溢价率3.89%，环比降0.7pct。根据克而瑞数据，10月上海土拍除杨浦定海地块以2.32%低溢价成交外，其余7宗宅地均底价成交，整体溢价率仅有0.5%；深圳土拍涉及1宗宅地、1宗商办，均底价成交；北京月内成交4宗宅地，均底价成交。
房企：一二线城市利好发酵下，百强年内首次单月销售同比正增长。克而瑞百强房企1-10月累计销售金额同比下滑34.8%，销售面积同比下滑36.3%，累计降幅均较上月收窄3.8pct、收窄3.5pct；10月单月销售金额同比增长4.9%，销售面积同比增长6.2%，年内首次实现单月业绩同比正增长。根据克而瑞数据，10月因核心一二线城市新政利好持续发酵，整体成交回归年内高位，分能级看一线城市最为受益。50强房企拿地强度环比回落，拿地格局已基本稳定。
板块表现：10月申万地产板块涨3.06%，跑赢沪深300（-3.16%）；截至2024年11月15日，当前地产板块PE（TTM）42.2倍，估值处于近五年99.34%分位。
风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。
