“2024年三季度房企发债盘点：行业调整持续，业绩压力山大！”
报告摘要
一、利润端：营收同比下降，利润降幅收窄，央企龙头表现优。
2024年前三季度37家样本发债房企营业收入合计1.38万亿元，同比下降9.3%，其中24家房企营收同比下降，主要系近年来行业调整，市场销售量和交付量降低所致。归母净利润合计-19.74亿元，同比下降103.2%，降幅较24年上半年扩大20个百分点，毛利率为17.15%，而2023年年末和2024年上半年毛利率分别为20.42%和17.28%，延续下降态势，盈利空间进一步压缩。
二、现金流量端：现金流明显走弱，投资支出降低。
2024年前三季度37家样本发债房企的经营性现金流净额累计为417.76亿元，较23年同期同比下降84%，其中仅有8家房企经营性现金流增长，受到房地产市场销售规模下降以及回款压力的影响，多数房企经营性现金流净额降低。投资性现金流净流出共计545.09亿元，较23年同期减少了57.59%，拿地支出降低。筹资活动现金流净额约-1527.86亿元，而2023年同期为-2105.17亿元，同比净流出规模收缩，主要受到房地产行业整体融资环境收紧，金融机构对于房地产行业的投资信心偏弱影响。
三、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存。
2024年前三季度37家样本发债房企有息负债规模为3.74万亿，较2023年三季度末的3.79万亿小幅下降1.46%。平均剔除预收账款的资产负债率为69.05%，较2023年三季度末下降了0.4个百分点。净负债率为118.24%，同比上升了12.07个百分点。现金短债比从23年三季度末1.55降至1.06。其中有11家发债房企的现金短债比高于1倍。
四、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优。
2024年前三季度31家可获取数据发债房企样本的全口径销售金额较23年同期同比下降33%至19845亿元。权益销售比大部分在60%以上。
五、投资建议：
9月26日政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，为房地产市场定下新基调，进入10月份以来，各部委推出多项地产政策，北上广深四大一线城市均已发文取消普宅与非普宅标准，税收优惠政策调整后，居民购房预期恢复，助力地产市场止跌回稳。此外，中央近期发布推进城中村改造、以旧换新、收储土地及存量房政策，部分房企也正在积极探索相关业务机会。对房企而言，面对行业调整期，销售及盈利能力短期承压，我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企融资情况较好，债务健康，经营性现金流持续改善，具备资金优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。
六、风险提示：
房地产行业下行风险；个别房企信用违约风险；房地产调控政策落地进程不及预期
