“11月楼市回暖明显：核心城市成交双涨，市场短期看涨趋势明显！”
周度观点：11月重点城市成交环同比改善，12月或有望延续。本周重点50城新房成交环比升38.6%，11月（截至29日）日均成交同比增长21.8%，环比增长12%。克而瑞披露数据显示11月TOP100房企实现销售操盘金额3633.5亿元，环比降16.6%，较9月仍增长44.3%，同比降6.9%。考虑上年12月基数较低、年末房企业绩冲刺、供应增加下，核心城市成交或有望延续改善。
聚焦中线布局，关注历史包袱较轻、库存结构优化房企中期投资机会。市场对于地产企业担忧主要在于：1）历史存量滞重库存带来的现金流占用和利润侵蚀；2）楼市量价未稳，增量项目短期看不到改善预期。此前我们一直强调“好产品”与“一二线核心区域”有望率先止跌回稳，建议投资者更多关注中线布局，历史包袱较轻（高点拿地少或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。
从“历史包袱轻”与“库存结构”两个维度选股，关注近期专题报告《“止跌回稳”路径下受益房企特征探讨》。我们采用2022年及以后拿地占比、2020-2021年地市高点一二线占比、2020-2021年地市高点二线主城占比、减值释放程度、资金充足度（在手现金、加杠杆能力）、投资兑现度等多维指标，综合对比各家房企历史包袱与库存优化程度，结合估值情况，建议关注华润置地、越秀地产、中国海外发展、绿城中国等房企。
维持板块积极观点。个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、华润置地等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
政策环境监测：广州调整住房公积金政策，东莞拥有合法产权住宅房屋即可申请入户。
市场运行监测：1）成交环比回升，后市有待观察。本周（11.23-11.29）50城新房成交3.5万套，环比升38.6%；20城二手房成交2.2万套，环比升5.2%。11月（截至29日）重点50城新房日均成交同比升21.8%，环比升12%；重点20城二手房日均成交同比升21.3%，环比升19.3%。2）库存环比上升，去化周期20.3个月。16城取证库存9685万平，环比升0.6%，去化周期20.3个月。3）土地成交回升、溢价率回落，二线占比提高。上周百城土地供应建面10867.7万平、成交建面3879万平，环比升54.3%、升2.9%；成交溢价率2%，环比降3.4pct；其中一、二、三线成交建面分别占比1.1%、27.7%、71.2%，环比分别降0.1pct、升1.8pct、降1.7pct。
资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行67.6亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块上涨3.08%，跑赢沪深300（1.32%）；当前地产板块PE（TTM）41.7倍，估值处于近五年99.1%分位。
风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。
