重磅政策来袭，地产机遇一触即发！深度解析房地产行业新动向
本周A股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（9.21-9.27）申万A股房地产板块涨跌幅为+20.1%，在各板块中位列第3；WIND港股房地产板块涨跌幅为+17.5%，在各板块中位列第7。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+20.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+14.4%，沪深300指数涨跌幅为+15.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+6%和+4.7%。
深圳土地市场取消限价后首宗宅地出让，成交溢价率超35%。本周（9.21-9.27）全国300城宅地成交建面550万㎡，单周环比+36%，单周同比-26%，平均溢价率3%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面15059万㎡，累计同比-42%；年初至今，绿城中国、建发房产、滨江集团、保利发展、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售环比上升，同比下降，主因月末集中备案。本周（9.21-9.27）35个城市商品房成交合计328万平米，周环比+79%，周同比-36%。其中：一线城市周环比+59%，周同比-33%；二线城市周环比+77%，周同比-43%；三四线城市周环比+158%，周同比+100%。
本周二手房成交环比上升，同比下降，二手房持续以价换量，韧性强于新房。本周（9.21-9.27）15个城市二手房成交合计206万平米，周环比+44%，周同比-2%。其中：一线城市周环比+45%，周同比-3%；二线城市周环比+44%，周同比+4%；三四线城市周环比+39%，周同比-54%。
政治局会议首提“房地产止跌回稳”。本次政治局会议选择在9月底召开，时间节点较往年提前并聚焦经济主题，本次会议通稿中房地产所占篇幅增加、位置靠前，对房地产定调不再以风险为主，而是更加积极，均体现出当前稳经济稳地产的迫切性及重要性。在9月24日国新办新闻发布会宣布的多项房地产金融政策基础之上，本次政治局会议进一步指明了政策方向及目标，首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，并明确指出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，“要回应群众关切，调整住房限购政策”。在此背景下，四季度楼市政策值得期待。
中央重磅定调，四季度多项政策有望加速落地。当前阶段地产工作的重点在促进房地产市场止跌回稳，预计四季度供需两端的政策将齐发力。在供给端：①严控商品房增量，减轻供给冲击；②加大白名单项目贷款投放力度，增强市场对房屋交付的信心，减轻房企资金压力；③支持盘活存量闲置土地；④推进高品质住宅建设及现房销售试点，加速构建房地产发展新模式。在需求端：①契税、增值税、个税等各类涉房税费有望降低或部分豁免；②一线城市限购有望放开，本周广州南沙已经放开；③一二线城市的限贷、限售、普宅标准等有望优化调整；④二套房首付比例15%有望逐步推广。⑤收储、以旧换新的堵点有望进一步打通，助力降低库存。
投资建议
中央重磅定调，改变市场预期，货币政策、财政政策、房地产金融政策齐发力。随着四季度各项政策加速落地，加快地产止跌回稳进程。预期改变信心提振后，地产板块估值低、仓位低，应把握四季度地产机遇，并持续推荐政策敏感形标的：房地产开发企业推荐深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如绿城中国、越秀地产、滨江集团；中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物业企业推荐物管稳健、商管龙头、积极分红的华润万象生活。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约
