房产新纪元：解码地产融资新格局

“金融管控持续收紧，融资情况不容乐观，地产下半场，融资创新是关键。”

从上半年来看，“房住不炒”的基调已经确定下来，而且在中短期都不会发生太大的改变，四限政策将持续下去，各种各样的政策补丁也在不断推出。在这样的背景下，今年房地产企业的压力明显比去年大，一方面是源于企业规模上涨带来的销售压力大，另一方面则是金融环境的限制给企业带来的资金压力。

随着行业集中度不断攀升，房企为了抢占生存空间，纷纷提出千亿口号，房地产行业呈现“家家都要冲千亿“的规模至上局面。2018上半年过400亿的房企已经有33家，全年千亿不在话下，甚至有可能会出现更多的千亿企业。规模的扩张离不开资金的支持，但是目前房企融资环境在持续收紧，融资难是企业普遍面临的问题。

2017年开始房企国内发债已经收紧，上半年政策进一步明确信托资金不得违规投向房地产、委托贷款资金不得投向禁止领域，同时增强了对于房地产企业并购贷款合规性的审核力度，于是房企纷纷转战境外发债。上半年房企境外融资达到2000亿元，占比达34.3%，较2017年全年再度上升近11个百分点。但是，6月份“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务“的政策出台，房企未来融资将更加艰难。

值得注意的是，融资渠道收紧，伴随而来的往往就是融资成本增加，上半年大多数的企业债券发行成本较2017年有所增加。销售价格受限、地价居高不下、融资成本攀升，这都将给企业带来更大的财务压力。因此，那些手握现金充沛和融资能力强的房企，下半年将更为主动。能否在融资上持续突破和创新，或将成为房企决胜未来的关键因素。

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