上海楼市新动力：税收优惠率先落地，上海改善型需求释放加速引爆！
行业事件
11月18日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。
契税：提高面积判定标准，降低二套房税率
本次政策后，上海契税的户型面积标准由90平方米提升至140平方米，进一步提高优惠税率的住房覆盖面。此外，下调了二套房的契税税率，对于140平方米及以下的二套住房，税率由3%降至1%，对于140平方米以上的二套住房，税率由3%降至2%。以上海120平、价格1000万的二套住房为例，本次政策调整后可节约契税20万元。
住房增值税：免征2年以上原非普通住宅增值税
本次政策前，在上海出售个人购买2年及以上（含2年）的住房时，需缴纳一定住房增值税，计算方式为：增值税=（税务核定价-原值）÷1.05×5%。本次政策后，个人购买2年及以上的原非普通住宅对外销售的，不再征收增值税。
个人所得税：降低原非普通住宅个人所得税税率
本次政策前，在上海市转让个人住房，对于不满足“满五唯一”的非普通住宅，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额，计算方式为：个人所得税=（税务核定价-本次交易增值税）×2%。本次政策后，不再区分普通住宅与非普通住宅，统一以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。
政策持续宽松，市场热度有望延续
9月29日，上海发布一系列房地产宽松政策，政策效果从10月份开始逐步体现。根据上海市房屋管理局数据，2024年10月，上海市新房成交面积为146.8万平方米，同比增长12.9%，二手房成交面积为196.1万平方米，同比增长66.0%。11月以来，成交量仍保持同比增长，11月1-17日，新房、二手房成交面积同比分别增长12.5%、78.0%。我们预计，本次政策后，上海市场有望维持热度，促进楼市企稳。
投资建议
自11月13日财政部等部门发布房地产税收宽松政策后，上海率先取消普通住房和非普通住房标准，期待其他一线城市跟进。房地产相关的税率下调，可直接降低居民的购房成本，有望提振市场信心，促进房地产市场企稳。建议关注重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团等；关注受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。
风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期。
