“一线楼市大变！普宅与非普宅标准取消，政策助力需求全面爆发！”
本周A股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周（11.16-11.22）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.8%，在各板块中位列第10；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3%，在各板块中位列第23。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.3%，沪深300指数涨跌幅为-2.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.2%和+0.1%。
本周杭州成交三宗地块，其中萧山奥体地块溢价率34%，钱塘下沙地块溢价率65%。本周（11.16-11.22）全国300城宅地成交建面1348万㎡，单周环比+9%，单周同比+11%，平均溢价率3%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面23212万㎡，累计同比-33%；年初至今，大唐海南能源开发、绿城中国、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同环比保持正增长，深圳楼市热度延续。本周（11.16-11.22）35个城市商品房成交合计337万平米，周环比+3%，周同比+10%。其中：一线城市周环比-1%，周同比+35%；二线城市周环比+6%，周同比+2%；三四线城市周环比-2%，周同比+3%。
本周二手房成交环比高位回落，同比维持增长。本周（11.16-11.22）15个城市二手房成交合计252万平米，周环比-5%，周同比+26%。其中：一线城市周环比+1%，周同比+61%；二线城市周环比-9%，周同比+13%；三四线城市周环比-21%，周同比-43%。
本周一线城市均已取消普宅非普宅标准，利好需求释放。11月18号北京上海率先取消普宅非普宅标准，此后深圳、广州接连于11月19日、22日跟进，至此四大一线城市均已取消普宅非普宅标准。政策落地后，增值税方面满两年住房交易免征增值税，不再区分普宅非普宅；契税方面只要是140平以下住房均按1%税率执行，不区分首套和二套。以上海为例，当前一套1000万的房子且较买入价增值500万，新政前要乘5%的增值税即25万元，新政策后只要持有2年就无需25万增值税；新政前契税最高30万元，新政后最少10万，政策合计减少45万元的税费负担。我们认为新政策通过降低交易税费负担，润滑楼市成交，有利于购房、置换需求的释放。
11月前20日二手房日均成交环比增长20%。根据克而瑞，从2024年11月前20日成交表现来看，新房和二手房仍好于10月和9月日均水平。本周是11月13日三部委发布降税政策后的第一周，仅北京、郑州在降税后表现好于降税前，分别增长5%和42%；上海、成都、宁波、厦门基本持平，热度延续；青岛出现较大回落。当前降税新政尚未对二手房成交起到明显提振，后续仍有待政策进一步发力。
投资建议
目前由于季节性因素及政策效果逐渐淡去导致成交规模及前端数据逐渐回落，但同比仍保持正增长，关注年底政治局会议及中央经济工作会议的政策机遇。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约
