10月房地产市场回暖：新房二手房成交双增长，政策红利加速释放！
核心观点
新房：10月新房成交量同比增速在连续16个月下降后首次回正。10月40城新房成交面积环比+44.4%，同比+9.7%，同比增速较上月上升了35.1pct，自去年6月连续16个月下降后首次实现增长，主要得益于9月末以来政策发酵和传统营销旺季。1-10月累计同比-28.7%。
从各能级城市来看，一线城市是新政直接受益者，成交同环比均出现正增长；二、三四线城市成交环比增幅不及一线，同比增速也低于一线。1）一线城市：10月新房成交面积环比+55.5%，同比+26.0%，同比增速较上月上升了52.2pct；1-10月累计同比-20.9%。四个一线城市同环比均出现正增长，主要源于9月末以来限制性政策的进一步放松以及中央政策的支持使得观望客户加速入市。北京新房成交面积环比+59%、同比+1%；上海环比+30%、同比+20%；广州环比+83%、同比+44%；深圳环比+58%、同比+39%。2）二线城市：10月新房成交面积环比+41.8%，同比-2.7%，同比降幅较上月收窄了23.5pct；1-10月累计同比-32.2%。杭州、南宁、武汉、青岛、成都、济南等城市环比持增，但同比回落；苏州、福州、宁波、南京等城市经历了前期深度调整，10月因中央新政利好维稳市场信心和部分房企加强营销力度，成交量同环比均出现正增长。3）三四线城市：10月新房成交面积环比+39.8%，同比+24.7%，同比增速较上月上升了46.8pct；1-10月累计同比-29.4%。除金华、温州以外，多数三四线城市10月同环比也均有所修复。
二手房：10月二手房成交规模环比持增，同比连续5个月正增长。10月18城二手房成交面积环比+17.3%，同比+19.4%，同比涨幅较上月扩大了13.2pct，二手房成交规模已经连续5个月同比持续正增长。1-10月18城累计同比+0.3%。整体而言，二手房市场韧性好于新房，市场份额占比预计将进一步增长，主要原因在于二手房因业主降价（二手房房价下降幅度大于新房）、挂牌量上升，因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。
从各城市能级来看，一线城市单月同比增速超过七成，累计同比增速超过一成；二、三四线城市单月、累计同比仍为负增长。10月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为43.6%、9.1%、12.4%，同比增速分别为72.9%、-5.0%、-5.7%，一线城市同比增速较上月上升了75.0pct，同比由负转正；二线城市同比增速较上月下降了28.1pct；三四线城市同比降幅较上月收窄了8.5pct。一、二、三四线城市1-10月二手房成交累计同比增速分别为12.1%、-0.1%、-17.9%。具体城市而言，环比来看，一系列政策刺激下，10月二手房市场有所升温，除韶关以外，其余我们跟踪的城市成交环比均回升，特别是深圳、杭州等成交领涨，环比增幅分别达到87%和69%，深圳更是创下2022年以来单月新高。同比来看，除苏州、韶关以外，其余我们跟踪的城市成交规模普遍高于去年同期，其中深圳同比增长121%，南宁、杭州、北京、厦门、东莞同比涨幅也超过五成。
根据住建部公布的数据，10月成交同环比均实现增长。1）从同比来看，10月全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，较9月同比增速提升12.5个百分点，自去年6月连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长；新房、二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月连续8个月下降后首次实现增长。2）从环比来看，10月全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%；二手房网签成交量环比增长4.5%；新房、二手房成交总量环比增长5.8%。
10月因核心一二线城市利好新政持续发酵，整体成交回归年内高位。预判后市，我们认为，在低基数、政策效果持续释放、房企年末销售业绩冲刺等多重因素加持下，11、12月成交仍将有小幅修复。
库存与去化：库存规模与去化周期环比均下降。10月末我们跟踪的12城新房库存面积环比-2.9%，同比-6.1%；整体去化周期17.4个月，环比-1.3个月，同比+1.6个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-3.3%、-2.3%、0.2%，同比增速分别为-3.9%、-13.1%、18.6%。一、二、三四线城市去化周期分别为18.2、14.4、55.5月，环比分别下降1.0、1.6、5.7个月，同比分别提升2.0、0.2、18.7个月。具体来看，我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12个月内。
项目去化开盘缩量提质，平均去化率环比提升6个百分点至34%。根据克而瑞，10月房企推盘积极性不如9月，21个重点城市10月首开和加推共计243次，环比-4%；不过，市场热度稳中有增，重点城市10月平均开盘去化率为34%，同环比均提升6pct；和Q3相比提升了7pct。分城市来看，成都、天津、重庆热度居前，10月去化率均在5成以上。而从变化趋势来看，大体可分为以下几类：1）新政利好型城市，以广州、深圳、天津为典型代表，得益于行政政策松绑，短期内项目来访、认购稳中有增，前期存量客户持续释放；2）相较而言京沪松绑程度有限，因而对于开盘去化率提振作用并不显著。3）西安、南京、合肥、厦门等因供给结构原因，去化率稳中有降。
土地市场：10月成交规模延续低位，热度明显分化。10月全国成交土地建面环比+8.1%，同比-21.3%；楼面均价1408元/平，环比-0.4%，同比-8.0%；溢价率3.9%，环比-0.1pct，同比-0.6pct。单看住宅类用地，全国成交建面环比+20.9%，同比-21.2%；楼面均价3500元/平，环比+12.0%，同比-16.1%；溢价率3.5%，环比-1.0pct，同比-0.04pct。本月各地土拍热度延续分化，仅杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%，更多的城市还是以低溢价成交为主，北京、上海、西安、长沙等城市本月绝大多数地块仍是底价成交。从累计来看，1-10月全国成交土地总建面同比-9.8%；成交总价2.16万亿元，同比-23.7%；楼面均价同比-15.3%；平均溢价率3.7%，同比-0.8pct。
房企：1）销售：百强房企10月单月全口径销售同比由负转正，累计降幅收窄。百强房企10月单月销售额同比+5.4%（前值：-37.8%），自23年6月以来首次出现同比正增长；1-10月累计同比-34.8%。TOP20房企中，10月单月销售额同比增速较高的有：保利置业（+205%）、中海（+66%）、融创（+58%）、建发（+44%）、越秀（+42%）、华发（+30%）；1-10月累计同比增速为正的房企有：保利置业（+0.2%）；降幅较小的有：中海（-0%）、绿城（-12%）、铁建（-13%）、华润（-22%）。2）拿地：10月房企土地投资强度环比下降，企业投资保持谨慎；受核心城市土拍影响，楼面均价明显提升。百强房企10月单月拿地金额同比-52.4%，拿地强度14%，环比-6pct，同比-17pct；受到上海、广州、杭州等一线城市及核心二线城市土拍影响，楼面均价达22639元/平，同比+39.5%。具体来看，10月涉及土地投资较多的主流房企有：绿城（拿地金额75亿元，拿地强度51%）、华润（62亿元，20%）、华发（42亿元，38%），拿地集中在上海、广州、杭州等核心城市的核心板块。从累计来看，近半数百强企业前十月拿地金额同比下跌。百强房企1-10月拿地金额同比-42.1%；拿地强度21%，同比-3pct。1-10月销售百强房企中近五成房企2024年以来投资处于暂停态势。此外，前十月已拿地的企业中，有近58%的企业投资额同比下降，华润、招商、中海等仍在拿地的头部央企同比跌幅均在50%以上。1-10月拿地金额超过250亿元的企业有：保利发展（拿地金额464亿元，同比下降46%，拿地强度16%）、绿城（438亿元，-35%，34%）、建发（393亿元，-49%，38%）、越秀（378亿元，13%，42%）、华润（310亿元，-64%，15%）、滨江（291亿元，-47%，32%）。整体而言，房企投资继续保持谨慎态度。即使目前楼市政策持续宽松，但积极效果集中体现于核心城市核心地段的优质项目，对非核心城市或核心城市的郊区项目，带动效果仍不明显。在整体投资谨慎的大环境下，有能力的企业仍在趁低位补仓核心优质资产，核心城市内具备低密度、区位优越、价格合理等条件的优质地块，对企业仍然具有较大吸引力。3）融资：10月行业融资规模同比虽然增长，但从绝对值来看，仍处于较低水平。10月房地产行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计290亿元，同比+3%，环比-32%，平均发行利率2.98%，同比-0.51pct，环比-0.08pct。1-10月累计发行规模4387亿元，同比-26%。具体来看，10月华润置地、保利发展、中交地产发行国内债券规模较大，分别为30、30、20亿元，平均发行利率分别2.28%、2.28%、3.37%。从到期规模来看，2024年11-12月国内外债券到期规模为1064亿元（国内债券815亿元、海外债券249亿元）。2025年3、6、7月是到期小高峰，到期规模分别为991、907、915亿元。
中央政策：各部门继续表态支持地产发展，政策加速落地。1）LPR下降落地，10月21日5年期以上LPR报价3.6%，较上月下降25BP。2）存量房贷利率下调落地。10月31日，六大行均发布公告，自11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。从重新定价周期调整来看，大多数银行提供的重定价周期共有三个选项：三个月、半年、一年。从加点值调整方式来看，除贷款在北上深等地区且为二套房贷款外，其他符合条件的房贷利率都将调整为LPR-30BP。3）10月12日，财政部指出将“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”“将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施”，并从三方面明确了方向：一、允许专项债券用于土地储备，确有需要的地区可以用于新增土地储备项目。二、用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障房。三、正研究明确与取消普宅和非普宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步将研究加大支持力度，调整优化相关税收政策。我们认为，盘活存量土地的各项配套资金有望加速跟进落实，以支持房企合理退地、换地，既有助于缓解房企的资金压力，又有利于盘活闲置存量土地。此前收购存量商品房用于保障房的资金来源主要是央行3000亿元保障性住房再贷款，本次财政部明确地方政府专项债可用于收购存量商品房，同时也指出保障性安居工程补助资金也将更加侧重支持消化存量房，更多资金进入市场。此外，为11月地产相关税收政策进一步优化进行了铺垫。4）10月17日，住建部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等中央五部门联合召开新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，明确促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”，包括四个取消、四个降低、两个增加。四个取消包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；四个降低包括降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的
