“特朗普时代房地产风云录：复盘1.0辉煌，展望2.0时期新格局”
投资要点：
特朗普1.0时期，地产行业处于政策紧缩周期
特朗普1.0的任期为2016-2020年，期间于2018年开启对华贸易制裁。尽管当时市场存在观点认为，在出口受限背景下，作为内需重要组成部分的房地产行业，应该开启宽松周期，以对冲出口下行。而以房贷加权平均利率走势衡量地产需求端政策方向，可以观察到这一时期实际处于地产政策调控收紧时期。
政策密集调控下，地产链对经济仍有正向贡献
为抑至房价暴涨，2016年地产政策转向，开启政策调控周期。其中新房限价使得依靠赚取土地价值至商品房的资本增值的房企，在流动性趋紧的压力下，放弃捂盘惜售博弈政策放松，转变为高周转模式。
地产链链条长、覆盖面广。虽然限价下房企利润被侵蚀，但高周转模式下，房企对上游行业需求增加、刺激下游消费，使地产链其他环节在政策紧缩周期也充分受益，如18-19年上游的原材料、建筑建材、工程机械、工程咨询，及18年下游家居、家纺、家电、物业服务。
特朗普2.0横扫两院，贸易制裁下达或同比提前
美国共和党总统候选人特朗普在2024年大选中获胜，且获得参、众两院的多数席位，相对于18-20年，其政治主张推行阻力将更小。相比1.0时期的局部贸易战，特朗普2.0时期的贸易政治主张更加激进具体。参考历史关税政策生效需要半年至一年时间，由于可以沿用1.0时期调查结果，预计本次上任至贸易制裁下达周期或缩短至半年。
本轮地产下行周期中，地产链冲击民生、拖累经济
2022-2024年三季度，排除2022年低基数对2023年同比增速的影响，房地产业对GDP累计同比贡献率与累计同比拉动均为负值，房地产开发投资完成额累计同比下降。土地出让金收入持续下行，占地方财政收入比例下降。
竣工与低开工双方面形成对施工与完工面积的拖累，进一步影响上下游产业链实体行业景气度。上游新开工持续收缩使得原材料、建筑建材企业面临需求锐减困境。下游家居、家纺、家电等国内需求减少，寻求出海途径开辟第二增长曲线，物管上市公司来自母公司的项目支持减少，进入存量市场竞争，毛利率水平下滑。
内外交困背景下，供需端政策宽松是必然结果
考虑到美联储的降息节奏或受美通胀预期上升扰动，及商业银行净息差持续压缩，我国货币政策宽松空间或受一定掣肘，未来财政政策空间更大。目前货币化安置下的城中村改造、专项债收储存量房作保障房、专项债收储存量土地、项目融资白名单等存量政策仍在持续细化落地中。未来存量政策的落地节奏与增量政策的形式是关注重点。
总结来看，在外部出口预期承压、内部地产行业供需双弱且地产链拖累经济的背景下，我国政策逆周期调节的必要性上升，以货币和财政手段在供需两端进行政策宽松或为大势所趋。若政策力度与节奏符合预期，行业将经历流动性压力缓解、供给持续收缩、房价止跌回稳、销售开工回暖的阶段，开启复苏周期。
风险提示:政策落地节奏与力度不及预期，供需两端复苏速度不及预期
