中央定调转向，部委地方齐响应！房地产行业迎来新动向深度点评
行业事件
9月29日，央行落地包括降存量房贷利率、降二套房最低首付比例、提高保障性住房再贷款中央行资金支持比例等政策。同日，上海、广州、深圳均对房地产政策进行了调整。
政策“组合拳”迅速落地，市场信心有望得到提振
在9月24日国新办新闻发布会后，央行落地一系列涉房政策：1）进一步完善商业性个人住房贷款利率定价机制；2）商业性个人住房贷款二套住房最低首付比例下调至15%；3）央行向金融机构发放的保障性住房再贷款比例从贷款本金的60%提升至100%；4）延长“金融16条”和经营性物业贷款政策至2026年底。我们预计将对房地产市场的供求结构产生积极影响，促进楼市企稳。
优化房贷利率定价机制，存量房贷利率下调在即
央行调整商业性个人住房贷款利率定价机制，主要包括：1）允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。2）取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。同时，央行将引导商业银行于2024年10月31日前展开一次存量房贷利率批量调整，倡导降低至不低于LPR-30BP（截止9月29日，五年期以上LPR为3.85%），且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限。工行、农行、中行、建行均发布公告，将于10月12日发布具体操作细则。
上海优化限购措施，后续仍有调整空间
9月29日，上海住房城乡建设管理发布房地产调整政策，主要包括：1）取消普宅和非普宅标准；2）首套房最低首付比例降至15%，核心区二套房最低首付比例降至25%，实行差异化政策区域的二套房最低首付比例降至20%；3）个人住房增值税免征年限调整为2年；4）调整非本市户籍外环购房所需社保缴纳年限至1年；5）持《上海市居住证》且积分达标、社保满3年的非本市户籍在购房套数方面享受本地户籍购房待遇。
广州全面取消限购，深圳跟进政策调整
9月29日，广州政府办公厅发布，全面取消所有限购政策。深圳住建局发布房地产调整政策，包括：1）首套房最低首付比例降至15%，二套房最低首付比例降至20%；2）取消限售限价；3）个人住房增值税免征年限从5年调整为2年；4）两个及以上未成年子女家庭二套房可适用首套住房贷款政策；5）优化分区住房限购政策，调整购房套数限制。
投资建议
房地产调控基调已转向，但从政策落地传导至基本面改善或仍需时间，估值反弹或快于销售表现。各部门及地方政府迅速跟进落实相关政策，有望改善市场预期，促进市场企稳。建议关注重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企。建议关注受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台。建议关注政策鼓励的地产并购重组方向。
风险提示：1）政策效果不达预期；2）房企流动性风险加剧；3）市场信心不及预期。
