地产新动向：高层政策加码，静观行业基本面复苏态势
核心观点
销售规模降幅持续收窄，但仍位于历史低位：2024年1-9月，商品房销售额累计同比-22.7%，9月单月-16.3%；销售面积累计同比-17.1%，9月单月-11.0%。其中，商品住宅销售情况与商品房整体基本一致，但现房销售表现持续好于期房，2024年1-9月，期房销售面积同比-28%，而现房销售面积同比+20%，销售面积占比从2021年的10%提升至27%。截至2024年9月末，商品房待售面积7.3亿㎡，同比+13%，处于历史绝对高位。从城市维度看，二手房销售情况始终好于新房。2024年1-9月，30城新建商品房成交面积累计同比-32%，9月单月-31%；18城二手住宅成交套数累计同比-1%，9月单月+4%。从房企维度看，2024年1-9月，百强房企全口径销售额累计同比-39%，9月单月-38%。Top20房企2024年1-9月的累计销售额同比仍均为负数。
房价维持下行趋势，政策出台节奏加快：2024年1-9月，商品房销售均价9800元/㎡，同比-6.8%，9月单月-5.9%，商品住宅销售价格走势也一致，2024年1-9月，商品住宅销售均价10247元/㎡，同比-5.9%。其中期房销售均价10921元/㎡，同比-4.0%；而现房销售均价8384元/㎡，同比-3.2%。现房销售价格2021年就开始降低，比期房早了3年。从城市维度看，2024年9月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-6.1%，二手住宅销售价格同比-9.0%，降幅均扩大。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，新房价格仍面临较大压力。中央高度重视房地产市场情况，9月中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，央行、财政部、住建部等部门也分别在国新办发布会上宣布多项地产重磅政策，提振市场信心。
开发投资降幅收窄，房企融资边际改善：投资端，2024年1-9月房地产开发投资额累计同比-10.1%，9月单月-9.4%，降幅较8月收窄了0.8个百分点。从房企维度看，2024年1-9月，百强房企权益拿地额累计同比-38%，降幅较1-8月收窄了2个百分比，9月单月-17%。从城市住宅用地成交规模看，2024年1-9月，300城住宅用地成交建面累计同比-26%，降幅较1-8月收窄了5个百分点，9月单月+1%，当月成交溢价率4.0%仍处于低位。融资端，2024年1-9月房企到位资金累计同比-20.0%，降幅较1-8月收窄了0.2个百分点，9月单月-18.4%。拆解资金来源，2024年1-9月，国内贷款累计同比-6.2%，定金及预收款累计同比-29.8%，个人按揭贷款累计同比-34.9%，销售回款仍是主要拖累项。房企非银融资也边际改善，2024年1-9月，房企非银融资额累计同比-31%，降幅较1-8月收窄了2.7个百分点，9月单月同比+7%。
新开工表现低迷，竣工降幅持续扩大：新开工累计降幅收窄但规模仍在低位2024年1-9月，房屋房屋新开工面积累计同比-22.2%，降幅较1-8月收窄了0.3个百分点，9月单月-19.9%。新开工是统计局发布的诸多房地产指标中相比历史同期下滑最严重的，9月单月新开工面积仅为2019年同期的32%，仍在较低水平。竣工累计降幅持续扩大，下行趋势明确。根据统计局数据，2024年1-9月，房屋竣工面积累计同比-24.4%，降幅较1-8月扩大了0.8个百分点，9月单月-31.4%，降幅较8月收窄了5.2个百分点。竣工是滞后指标，房企竣工计划根据已售期房合同中约定的交付日期刚性排布，不受当前销售景气度的影响，通常12月份是竣工高峰。因此，竣工是各项地产指标中相比历史同期表现最平稳的，9月单月竣工面积为2019年同期的67%，但下行趋势明确。
投资建议：9月地产基本面指标略有改善，销售规模、投融资和新开工累计同比均有所好转，但竣工和房价跌幅持续扩大。自9月中央政治局会议强调要促进房地产市场止跌回稳后，10月国新办发布会再出台房地产增量政策。虽然楼市现状冰冻三尺非一日之寒，提振房地产市场不可能一蹴而就，但是持续出台新政策本身就具有积极的信号意义，有效提振市场信心。后续地产板块的行情演绎将取决于相关政策的落地进度以及楼市量价表现。虽从房企价值角度，在房价止跌、行业真实复苏前，基本面无法支撑房地产板块的趋势性行情。但从政策博弈角度，当下基本面越弱、过往政策效果一般，则重磅政策出台的预期越强，博弈行情将持续存在。个股端推荐保利发展、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、贝壳-W。
风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。
