中国房贷新风向：揭秘存量房贷利率下调背后的行业巨变！
事件
10月10日，工商银行发布存量房贷利率下调细则。细则是对2024年9月29日中国人民银行公告〔2024〕第11号完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜和市场利率定价自律机制发布的《关于批量调整存量房贷利率的倡议》的具体落实。根据《倡议》的要求，主要商业银行不晚于10月12日发布操作细则，10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。
点评
调整幅度：根据工行公布的细则，10月25日实施利率批量调整将统一调整至LPR-30BP（当下5年期LPR利率为3.85%，LPR-30bp为3.55%）。接下来关注10月5年期LPR报价，如果进一步降息，则下限水平可能低于3.55%。根据9月24日中国人民银行行长潘功胜在国新办的发布会内容，银行对存量房贷利率批量调整，预计平均下降幅度在0.5个百分点左右。按下降50bp做静态测算，假设税率是15%，对36家主要上市银行整体利润的影响约7%。
浮动利率：需要明确重定价周期以及偏离达到一定幅度的具体含义。“自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确…浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限”。2024年5月17日中国人民银行宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，但各省级市场利率定价自律机制可能确定的当地利率下限。
固定利率：先主动申请转换成浮动利率，然后再进行存量利率调整。“置换时，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报价利率的差值”。换言之，利率水平降至最近一个月贷款市场报价利率。
下限LPR-30BP高于部分银行的消费贷利率，低于中国香港房贷利率。根据财联社新闻，9月不同银行在各地消费贷利率范围在2.88%至3.4%之间。根据融360数字科技研究院监测数据显示，2024年6月，全国性银行线上消费贷平均最低可执行利率为3.16%。目前大部分香港银行的按揭利率为3.875%。
风险：政策效果不及预期
