楼市胶着，郊区止跌滞后：地产行业周报深度解析
周度观点：11月重点城市日均成交环同比上涨，楼市步入胶着阶段。本周重点50城新房成交环比升12.6%，11月日均成交同比增长9.9%，环比增长0.9%。值得注意的是贝壳核心8城周带看量（11.11-17）环比下降3.1%，自10月7日以来首次回落，同时本周重点13城链家二手房挂牌量小幅上升，克而瑞调研的广州、武汉、天津典型项目11月前三周周均来访较新政首月（2024年10月）环比下降25%、15%和29%，但较新政前（9月）仍增长17%、60%和21%，叠加税费减免落地，短期楼市步入胶着期。
郊区库存去化周期更长，预计止跌将滞后于核心区改善板块及好产品。根据中指院数据，典型城市杭州、成都、武汉郊区平均去化周期分别为15.5个月、28个月、34.6个月，均长于主城区的2.2个月、15.4个月、18.4个月，面临更长调整周期。同时克而瑞以12个典型城市的2980个板块的住宅小区挂牌参考价为样本，郊区/刚需类板块抗跌性明显较弱；此外税费减免细则落地，更为边际利好核心城市改善客群，再次重申“止跌企稳”将遵循“好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”，更多关注专题报告《如何看低能级区域楼市走向》。
聚焦中线布局，关注历史包袱较轻、库存结构优化房企中期投资机会。随着税费减免落地，短期步入政策中空期，板块波动有所加大，建议投资者更多关注中线布局，再次强调中期历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。
维持板块积极观点。个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、华润置地等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
政策环境监测：一线城市取消普宅非普宅标准，山东临沂上调公积金贷款额度。
市场运行监测：1）新房成交环比回升，后市有待观察。本周（11.16-11.22）50城新房成交2.5万套，环比升12.6%；20城二手房成交2.1万套，环比降5.3%。11月（截至22日）重点50城新房日均成交同比升9.9%，环比升0.9%；重点20城二手房日均成交同比升22.3%，环比升20.3%。2）库存环比下降，去化周期20.2个月。16城取证库存9632万平，环比降0.2%，去化周期20.2个月。3）土地成交回升、溢价率回落，三线占比提高。上周百城土地供应建面7043.4万平、成交建面3647.1万平，环比升15.3%、升88.9%；成交溢价率5.2%，环比降0.6pct；其中一、二、三线成交建面分别占比1.3%、25%、73.7%，环比分别降2.9pct、降5.1pct、升8pct。
资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行116.7亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块下跌0.83%，跑赢沪深300（-2.6%）；当前地产板块PE（TTM）40.46倍，估值处于近五年98.68%分位。
风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。
