央国企领航房地产行业新篇章：稳健经营显优势，共渡周期挑战
行业整体筑底，政策持续发力：截至2024年10月，全国商品房销售面积7.79亿平方米、销售金额7.69万亿元、房地产开发投资额累计值为8.63万亿元，分别是去年同期的84.18%、79.10%、89.98%。销售和投资均筑底。政策方面，2024年9月开始，各部门针对房地产行业的需求、融资、库存等方向出台支持政策，大力支持行业止跌回稳。
头部房企中的央国企数量增加：我们按照克而瑞统计的权益销售金额口径，2023年TOP30的房企中已有15家央国企，其中TOP5房企中4家为央国企。从权益销售金额的同比增速看，2023年TOP30中的央国企的同比增速为7.30%，表现优于TOP30房企表现（-14.72%）。在行业整体承压的背景下，头部央国企的表现亮眼。行业筑底阶段，房企拿地趋于核心，由于核心区域地价相对较高，拿地门槛相对较高。2024年前10月TOP30房企中，国企和非国企在核心22城拿地金额占比看，国企和非国企占比分别为76.25%、23.75%。从房企数量看，核心22城拿地金额TOP30的房企中，仅4家非央国企。
集中度提升或为行业发展趋势：经过我们整理发现，中国香港和美国的楼市集中度相对较高。1）历经多次周期后，中国香港的房地产市场较为成熟。截至2022年末，中国香港的地产开发/地产租赁业的行业集中度相对较高，CR10、CR20、CR50分别为0.45、0.62、0.84，并且整体的集中度趋势向上十年间CR50提升0.17。2）美国的流通住房以成屋为主，开发商竞争格局较稳定。从新建独栋成屋成交量看，2022年TOP10开发商市占率为43.5%；从房屋工量看，TOP10开发商占比为28.1%，行业集中度相对较高。
央国企发展优势明显：地产下行周期中，央国企或凭借融资优势穿越周期。取2024年H1权益销售金额排名TOP20房企的新增融资成本比较，剔除未披露平均融资成本的房企后，截至2024年上半年末，TOP20中的央国企房企的平均融资成本均值为3.41%，非央国企房企的平均融资成本均值为4.64%。
投资建议：由于行业整体面临成交规模下行的压力，行业集中度有望提升，优秀的央国企或具备良好的信用背景、稳健的运营风格、相对较低的融资成本等特点，在前期投资拿地和销售的阶段均有优势。随着行业的进一步发展，我们认为央国企有望进一步提升行业地位，行业有望持续向头部集中。随着政策自上而下对行业的支持力度逐渐加大，我们认为头部房企的估值有望提升。基于此，我们看好具有代表性的央国企公司：保利发展、招商蛇口、招商积余；建议关注：华润置地、中国海外发展、越秀地产、华发股份、建发国际、中国金茂等央国企公司。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、政策推动和实施不及预期的风险、房价大幅波动的风险、行业发展不及预期的风险、房屋销售不及预期的风险、行业销售不及预期的风险。
